チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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サラリーマンの退職時期の考察(part1)

こんばんは、チャモです。


先週沖縄に行き、心がかなり安らかです。

あー早く会社やめて自由になりたい。。。。



ということで今日は、どうやったら会社を退職できるかを検討してみたいと思います。

考察ポイントは

① 不動産FCF: 不動産からのFCFがどのくらいなら退職が可能か。

② 借入金総額: どのくらいの借金金額なら退職が可能か。

③ 退職後の仕事: 退職後にどのような仕事が可能か?


です。


① 不動産FCF:

私たちの現在のFCFは50万円/月です。

いまは100万円/月を目標にあと1棟を今年中に取得したいと考えています。

では100万円/月になったら会社をやめれるか?

答えはNoです。

月100万なら年間1,200万円程度の現金が生まれますが、物件を保有していると

空室が長期化したらどうしよう? 

修繕費がかかったらどうしよう?

借金が?

と考えてしまい、不動産FCF ⇒ 生活費という流れを受け入れることができません。

現在は不動産FCF ⇒ 3棟目の取得資金という流れです。

ただ、100万円/月を達成後も不動産取得を継続し事業規模の拡大を狙うかは迷う
所です。

これは重要と思っている点ですが、FCFの改善には2通りの方法があります。



(1) 不動産事業拡大=新規物件取得 ⇒ 新しいCFの流れを創出

(2) 借金の期前返済を行い、金利費用/元本支払いを削減



私たち夫婦は、すなわち好きな時に外食をし、欲しいものを購入し、
好きな時旅行に行きたいと考えいます。

ただし、高級店で食事をするわけでもなく、ブランド物を買うわけでもなく、
ビジネス席で高級ホテルの旅行をするわけではありません。

これらを考えると不動産から150万円/月を生み出し、このお金が
自由に使えるなら、このような生活が余裕でできると思っています。


今は事業規模が足りません。


なぜか?


家賃収入が現在1,900万円/年です。

空室率+経費+税金で50%の費用と見積もると、

借金がゼロでもFCFは950万/年にしかなりません。

これではまだ足りません。


私たちの目標は150万/月のFCF。年換算で1,800万円です。

上記の50%をここでも用いると3,600万円/年の家賃収入が

必要です。

【結論①】
私たちは3,600万円/年の満室想定家賃が得られる事業規模を
目指す必要があります。で借金を完済すれば理想の生活です



話が脱線しましたが、規模の拡大が必要であり、銀行から融資を受けるのに
有利な会社員(属性良好)は捨てれません。


②借金額:

私はいまかなりの借金を背負っています。 ではこれがどのくらいまでになったら
サラリーマンの引退ができるのか?

これを導く観点として私は現在2点考えています。

(1) 借金額 < 物件価値(銀行評価):

私は新築建売アパートを1棟目で購入しており、借金額>物件価値(銀行評価)となっております。

つまり物件を売却しても借金が全額返済できない可能性があるということです。

この状況が改善し、借金額<物件価値(銀行評価)となれば借金額は相対的に
低い水準と言えると考えています。

(2) 借入金利 = 固定(長期)金利:

私は現在、変動金利で借入を行っています。

これは将来の金利変動リスクにさらされていることを意味します。

金利リスク以外にも、不動産事業ではマーケットリスク(空室リスク)/
天変地異リスクに晒されており、これは切り離せません。

ただ、日本経済は破綻に向かっているという私のポジションですので、
この金利リスクだけは絶対に避ける必要があると考えています。

東京オリンピックまでのハイパーインフレはないと信じていますが、
現在の変動金利を固定金利(10年~15年もの)に早く変えたいと思っています。

この固定金利への借り換え、および借り換え後の適切なFCF創出も
私の中で重要なポイントになっています。

【結論②】
返済が進み、借入金額<銀行評価となり、
借入金利が固定金利(10年以上)への移行が完了した場合、適切な
借入レベルと私はみなすことができると思います。


③ 退職後の仕事: 退職後にどのような仕事が可能か?

これは簡単なポイントで、私は一生仕事は続けたいと思っています。

従いサラリーマンをしながら個人でも独立できるような能力を身に着けようと
考えています。

従い、この独立に自信を持てた時が辞め時です。



★最後に★

このようにブログを書きながら分析をしてみると、条件が明確になり良かったです。

【チャモの退職までの道のり】

Step1: 事業規模を年間3,600万円の家賃収入まで拡大

Step2: 借金額 < 物件価格(銀行評価) まで返済を進める

Step3: 負債金利を固定金利(10年以上)に移行

Step4: 期前返済を活用してFCF 100万円/年を達成

Step5: 独立する準備の完了

Step6: 退職 ⇒ 海の綺麗な場所に移住





PS: 私の個人的な考えばかりで、すいません。。。。。。。。。。。



















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[ 2014/05/04 01:47 ] ■チャモの徒然 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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