こんちには。チャモです。
現在引っ越しを考えており、賃貸併用住宅の購入を検討中。
具体的な案件を検討してきました。
①建築士との打ち合わせで教えてもらった点の纏め
土地の形状としては、(a)整形地、(b)接道は私道に2m、
(c) 第1種高度地区(東京)でした。
ここで重要なのが高さ制限。特に今回の案件では北側斜線が
重要でした。
この北側斜線制限の中で、第1種高度斜線に該当。5m以上で
横1mで高さ60cmの許容となるとの事でした。
ここで我々の希望は
a) 賃貸物件はロフトをつけて魅力的な物件を建設
b) 居住スペースは採光が重要
c) ルーフバルコニーが必須
d) 可能であれば3階建て
でした。
この中でやはり問題になったのが絶対高度10mと北側斜線。
【ロフト】
まずロフトに関わる制限は2つで(延床面積に該当しないために）、
(1) 高さ1.4m以下、(2) 床面積の50%以下との事でした。
またロフトも建設コストは、通常の床面積コストの半額が目安との
話でした。
【採光】
ここは窓をどこにつけるかの議論。正直よくわからず、建築士さんを
信じるしかないという感じでした。。。まぁロフト作って高いところに窓を
付けると良いらしいです、笑。
【ルーフバルコニー】
ここが一番びっくりした所。なんと通常の屋根とルーフバルコニーで
コストの差が1Jあたり100万円くらい変わってくるとの事。
通常の屋根だと人が乗ることを想定していないのに対し、
ルーフバルコニーでは、荷重を考慮し通常の3階建てと同様の構造を
取る必要があるからとの説明でした。。。。。。
かなりコストに違いがでる所です。
【バルコニー】
ここは建蔽率に算入しないために中心線から100cm (軒の長さ大体90cm）
以内に収めないとだめという制限があるとの事でした。
コストはあまりかからないイメージでした。
【日影規制】
軒高7m以上 もしくは３階建て以上を立てる場合に考慮が必要。
⇒今回の物件の場合、3階建をたてると日影規制に引っ掛かる可能性が
高い形状でした。
⇒日影規制が厳しい場合、南側に面する構造を小さくする必要がある
とのことでした。。。
【その他の学び】
・2階建で約6m。3階建で8.5m位の高さになる。
・2階部分が完全に居住用なら外付け階段も可能(接道が2m以上4m以下の場合)。
これは階段が共有部でないため。
（共同住宅がたてられず、長屋形式を選択せざる負えない土地の話です）
・長屋の場合、通路(避難経路)は2m。共同住宅の場合は1.5m。
②コスト
最後に一番重要なコストの話です。
今回は木造住宅を考えておりましたので、それをベースに。
(1)単価：ざっくり50-60万/坪。今回は55万で試算
(2)賃貸用設備：余分に１部屋120-150万/部屋がかかる試算
(3)水道引き込み：必要あれば50万円程度。口径が重要らしく、
賃貸併用住宅では、20口径ではなく、40口径がお勧めらしいです。
(4) 地盤改良：ひつようあればこれで100-200万円かかるらしいです。
今回は160m2位の建物を考えていたので(1R ×3 + 居住）、
全部で3,500万円程度かかりそうでした。
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