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チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【戦略/賃貸併用住宅​】Part1-建築士​さんからの学び

こんちには。チャモです。

現在引っ越しを考えており、賃貸併用住宅の購入を検討中。

具体的な案件を検討してきました。

①建築士との打ち合わせで教えてもらった点の纏め

土地の形状としては、(a)整形地、(b)接道は私道に2m、
(c) 第1種高度地区(東京)でした。

ここで重要なのが高さ制限。特に今回の案件では北側斜線が
重要でした。

この北側斜線制限の中で、第1種高度斜線に該当。5m以上で
横1mで高さ60cmの許容となるとの事でした。

ここで我々の希望は
a) 賃貸物件はロフトをつけて魅力的な物件を建設
b) 居住スペースは採光が重要
c) ルーフバルコニーが必須
d) 可能であれば3階建て

でした。

この中でやはり問題になったのが絶対高度10mと北側斜線。

【ロフト】
まずロフトに関わる制限は2つで(延床面積に該当しないために)、
(1) 高さ1.4m以下、(2) 床面積の50%以下との事でした。
またロフトも建設コストは、通常の床面積コストの半額が目安との
話でした。

【採光】
ここは窓をどこにつけるかの議論。正直よくわからず、建築士さんを
信じるしかないという感じでした。。。まぁロフト作って高いところに窓を
付けると良いらしいです、笑。

【ルーフバルコニー】
ここが一番びっくりした所。なんと通常の屋根とルーフバルコニーで
コストの差が1Jあたり100万円くらい変わってくるとの事。

通常の屋根だと人が乗ることを想定していないのに対し、
ルーフバルコニーでは、荷重を考慮し通常の3階建てと同様の構造を
取る必要があるからとの説明でした。。。。。。

かなりコストに違いがでる所です。

【バルコニー】
ここは建蔽率に算入しないために中心線から100cm (軒の長さ大体90cm)
以内に収めないとだめという制限があるとの事でした。

コストはあまりかからないイメージでした。

【日影規制】
軒高7m以上 もしくは3階建て以上を立てる場合に考慮が必要。
⇒今回の物件の場合、3階建をたてると日影規制に引っ掛かる可能性が
 高い形状でした。
⇒日影規制が厳しい場合、南側に面する構造を小さくする必要がある
とのことでした。。。

【その他の学び】
・2階建で約6m。3階建で8.5m位の高さになる。
・2階部分が完全に居住用なら外付け階段も可能(接道が2m以上4m以下の場合)。
 これは階段が共有部でないため。
 (共同住宅がたてられず、長屋形式を選択せざる負えない土地の話です)
・長屋の場合、通路(避難経路)は2m。共同住宅の場合は1.5m。

②コスト

最後に一番重要なコストの話です。

今回は木造住宅を考えておりましたので、それをベースに。

(1)単価:ざっくり50-60万/坪。今回は55万で試算

(2)賃貸用設備:余分に1部屋120-150万/部屋がかかる試算

(3)水道引き込み:必要あれば50万円程度。口径が重要らしく、
 賃貸併用住宅では、20口径ではなく、40口径がお勧めらしいです。

(4) 地盤改良:ひつようあればこれで100-200万円かかるらしいです。

今回は160m2位の建物を考えていたので(1R ×3 + 居住)、
全部で3,500万円程度かかりそうでした。
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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