チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【はじめての不動産投​資】 区分マンションは危険 (分析)

こんばんは! チャモです。

昨日のセミナー報告に続いて、初めての不動産投資での
区分マンションの危険性を掘り下げていきます。

要は”業者の言う事を鵜呑みにしてはいけない”
という内容で、
”区分マンション投資を目指す方は目的が限られる”
ということです。

●利回り:

まず足元の区分投資マンションの利回り(業者紹介)では
6-8%近辺との事です。

6-8%である点重要です。

●融資状況:

区分でも融資がつくみたいです。
上手くやれば下記のようです。

融資金額:70-95%
自己資金:5-30%
金利:2.175%~3%程度

●キャッシュフローは基本的に回らないと覚悟が必要:

月10万円の家賃が取れる区分マンションを融資を最大額活用して
購入した場合、投資直後の月間CFはいくらになると思いますか?

良くて1-2万円です。奇跡的に3万円でも良いでしょう。

悪いですが、この3万円はすぐになくなります。
なぜなら業者が示すCFには、
下記の項目が基本的に考慮されていません。

① 固定資産税の支払い
② 賃借人の退去に伴うクリーニング費用、
③ 空室期間中のローン返済
(東京都の空室率は10%もあるというのが現実です)
④ 税金支払い
⑤ 5年毎の火災/地震保険料

従い、サラリーマンが区分マンションを融資を受けて購入した場合、
基本的に”手出しが発生する可能性が高い”と理解したうえで
購入する必要がありそうです。

●老後の退職金としての不動産投資:

この観点も業者は謳っていました。

現金での積立 vs 不動産のローン支払

という構図ですね。
この点については私は不動産投資に賛成です。
何故ならインフレリスクも不動産投資ではカバーできている故です。

●ではどういう人が区分投資に向いているのか?

この点の考察は非常に重要ですね。

① 現金を持っている人 (金持ち):
金持ちは”現金”を保有しており、この”現金リスク”を
回避したいと思うでしょう。従い現金を他の資産に変えたいと
考え、不動産/株/金等を保有する傾向にあります。

この場合、現金同等物=不動産という捉え方で、

不動産=資産 (現金同等物)

として認識します。現金よりも利回りはよく、
この利回りの背景は、(1)事業リスク、(2)流動性でしょう。

まぁ金持ちの人は、何をやっても自分の現金がなくなるだけですので、
リスクも相対的に低いですね。
(大部分のサラリーマンはこの属性ではないと思います)

② サラリーマンのリタイアを考えていない人:

まず重要な点は、区分マンションではキャッシュフローは略ゼロです。

何棟買っても融資残高がある間は、ゼロはゼロです。
ローンを返済して漸くキャッシュフローを生み出します。

ローン返済までは、定期収入が入ってこないので
サラリーマンはリタイアできないのです。

この前提で、下記の2ケースの方々には
区分マンション投資は良いかもしれません。

Case1: 適正な融資額での購入(自己資金比率最低50%程度):

融資額が小さいと一応キャッシュフローは回ります。また少しですが
融資によるファイナンシャルレバレッジも効き、ROEの増加も狙えます。
従い、この点はメリットです。
また固定金利の活用で、インフレ対策にもなります。

※これなら何があってもキャッシュフローが回るという前提です。

Case2: 生命保険としての購入:

不動産投資の素晴らしいところは団信がある点です。

これは自分が死んだ際、ローン残高がゼロとなります。

負債ゼロ+区分マンション = キャッスフロー

ですね。従い相続した家族に安定的な所得を齎す効果があります。

インフレを懸念されて、生命保険が嫌な方が代わりに不動産投資を
するのもありですね。

※生命保険料として毎月の持ち出しは覚悟するという意味です。


要は、金持ちだったり、別の収入源がある方が手出し覚悟で購入するのは
有りというものですね。

※給与収入が少ない方は、手出しがかなり重くのしかかるので絶対に
 止めた方が良いです。
 (まぁ利回り次第ですが、東京都は難しいと思いました)

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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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