チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【大家の戦略】 管理会社選定時のこだ​わり

おはようございます。チャモです。

先日は管理会社選定時のリストを公開しました。
(おさらいですが、一番下に再述致します)


ここで戦略的に協調したいてんが
”家賃の入金管理はだれがやるべきか”という点です。

確かに20~30戸を超えてくるとかなり面倒になり、
”入金管理を管理会社に頼む方が効率的”
という方も非常に多いと思います。

ただ皆さんも含めて、賃貸管理をするうえで何が大事?でしょうか。

私は「キャッシュフローの最大化」を掲げております。

ではキャッシュフローの最大化とは何かというと、
ベースとする考え方は非常にシンプルで
「入金は出来るだけ早く、出金は出来るだけ遅く」だけです。
これは業務上売掛債権を有したりする場合にも有効です。


では不動産管理に当てはめると「入金=家賃」ですよね。

従い、”家賃は賃借人から直接オーナーの口座に入金”という体制が
キャッシュフロー経営となります。

また家賃の支払いフローが”賃借人⇒管理会社⇒オーナー”な場合、
管理会社が倒産した場合の回収が困難になるなど管理会社の
信用リスクをオーナーが引き受けていることになります。
(この重要性を気付いている人は、結構少ないのが私の印象です。)

敷金を管理会社に預けている方もおりますが、
この敷金の回収リスクもあるわけです。

この信用リスクというのは商売を行う上で不可避です。
当然賃貸契約を締結した場合は、
賃借人の信用リスクを受諾しており、
これを受諾できない場合は保証会社を起用して、
今度は保証会社野信用リスクを取るわけです。

私はサラリーマンを通じ、
この信用リスクの重要性は上司/先輩に叩き込まれましたので、
もうベースは「不要な信用リスクは受諾せず」となっております。
何か事故が起こった際のリスク金額はかなり大きく、
危険だからです。

従い、管理会社のリスクも出来るだけ避ける、
というのが基本方針となっています。

【結論】

結論としましては、
① キャッシュフロー経営
② 管理会社の信用リスク
という私のベースを踏まえると、結論は

● 入金は賃借人⇒オーナーと直接の流れをつくるべし
● 面倒でも入金確認は管理会社任せとせず、基本は自分でやるべし
● 入金管理を管理会社に任せる場合、オーナー口座を
  インターネット経由で確認させ入金管理を実行すべし
(※送金手続きができないようプロテクションを導入する必要あり)

になっております。

以上

=管理会社選定時の条件 (2014年3月時点)=

●契約条件:
管理費:家賃×3% *月1回の清掃料こみで提案
敷金:オーナー管理
家賃:オーナー口座への直接入金
家賃口座入金管理:オーナー
家賃催促:管理会社
月次報告:月1回の現場訪問+写真の送付
支払タイミング:3カ月に1度
管理契約解約:1ヶ月前の解約通知
更新について:
基本的に賃借人に対して更新料を要求しない方針
従い、更新に関しての作業は発生無し。この点をご理解頂く
但し、保証会社の関係で更新が必要な場合は0.5ヶ月分の支払い。

●募集条件:
【努力目標】
1) 入居者の退去が決まった場合、すぐにオーナーに連絡
2) 入居者退去後、原状回復作業を1週間以内に完了
3) 募集は退去日が決まってから開始。開始後、オーナーに連絡
4) 空室期間中は週に一度、(a)問い合わせ数、(b)内見数を報告
5) 広告料
6) リフォーム費用 *リフォーム業者見積もりの方針について確認
  ※中抜きは絶対にしない

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[ 2014/03/30 01:20 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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