チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【大家の戦略】管理会​社選定時の必須条件

おはようございます。チャモです。

今日は管理会社を選定する際に、
大家として条件交渉を行うと思いますが、
その際、私がまず伝える条件をリスト化しましたので共有いたします。


交渉戦略上非常に重要なこととして、
「自分の立場/ポジションを明確にする」
が挙げられます。

また交渉力が強い/弱いというのもあり、
これはどちらの立場が有利かというものです。
一般的に
「選択肢が多いものが強い」
「時間的余裕があるものが強い」
です。

管理会社との交渉においては、
この交渉力が強いタイミングは「管理会社選定の時」です。
これを逃すと大家のポジションはかなり弱くなります。

従い、自分が欲しい条件は全て先方に伝え、
管理会社にも納得して頂いた上で管理契約を締結するのが
双方にとり一番納得感がある方法かと思います。
そうすることで管理契約が開始した後も、
きちんとした対応を取って頂けることなります。

尚、私が管理会社に求める事項/方針は以下の通りです。

=管理会社に求める点=

① きちんとした物件管理:
  定期巡回、清掃のアレンジをして常に物件を清潔に保つことが重要

② 適宜報告を忘れない:
  管理会社から適切な報告をうけると大家としても物件に足を運ぶ手間が省けます。
  この点は重要です。

③ 空室対策:
  ”空室期間は可能な限り短く”というマインドを共有する事が重要です。
  清掃、募集、内覧という3つの事項をタイムリーに行わせるべく、
  契約書に努力目標として記載させるようにしています。


これらを踏まえた腕、下記の条件を満たす管理会社との契約を行います。

=管理会社選定時の条件=

●契約条件:
管理費:家賃×3% *月1回の清掃料こみで提案
敷金:オーナー管理
家賃:オーナー口座への直接入金
家賃口座入金管理:オーナー
家賃催促:管理会社
月次報告:月1回の現場訪問+写真の送付
支払タイミング:3カ月に1度
管理契約解約:1ヶ月前の解約通知
更新について:基本的に賃借人に対して更新料を要求しない方針
       従い、更新に関しての作業は発生無し。この点をご理解頂く
       但し、保証会社の関係で更新が必要な場合は0.5ヶ月分の支払い。

●募集条件:
【努力目標】
1) 入居者の退去が決まった場合、すぐにオーナーに連絡
2) 入居者退去後、原状回復作業を1週間以内に完了
3) 募集は退去日が決まってから開始。開始後、オーナーに連絡
4) 空室期間中は週に一度、(a)問い合わせ数、(b)内見数を報告
5) 広告料
6) リフォーム費用 *リフォーム業者見積もりの方針について確認
  ※中抜きは絶対にしない

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[ 2014/03/29 01:20 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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