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チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part2


こんばんはチャモです。

今日は昨日の続きで"ROA vs ROE"を不動産投資で考えてみます。

まず物件検討に際して出てくる用語である、”この物件は利回り10%”というのは、ROAを示しています。
購入金額(=Asset))に対する家賃収入(Return)です。

我々が新規を追い求める際には、利回りは非常に重要ですよね。 つまりROAは投資判断をする際に第一基準となるものです。


では不動産においてROEの分母となるEquityとは何かというと、”投資に際しての自己資金”になります。

つまり例えば自己資金1,000万円投入して、家賃収入が1,000万確保できる、という感じです。


簡潔に表現するなら不動産においてのROEの向上とは

ROE向上 = ”少ない自己資金での購入”



となるわけです。

この指標は

① 自己資金が少ない人

② 今後規模拡大をするために自己資金を温存したい人

にとって非常に重要です。

ただROEの最大化 or 向上を狙う場合、負債額が多くなり、リスクが高い状況となってしまいます。

”安定的な収益を上げたい”、”沢山の現金を保有しており、現金の現物化をしたい”という方にとっては関係ない指標となってくるわけです。


チャモの私見(=結論)としては

● ROA ⇒ 絶対的指標であり、不動産投資家にとり欠かせないもの 


● ROE ⇒ 個人の状況、リスク耐性に合わせてコントロールすべき指標

という感じです。


この大方針をチャモのケースにあてはめ個別論を展開させて頂くと、第一に優先する指標はROEで

● ROE:

まだまだ資産拡大したい局面であり自己資金は可能な限り温存したい段階 ↓

温存できる物件 = オーバーローン/フルローンが可能な物件のみを購入するという方針

⇒ つまりROEは最大化が必要



● ROA

フルローン/オーバーローンが前提であり資産=負債となる 

→ チャモの現在の負債調達コスト(=金利)は1~2%しか確保できない状況

→ 融資期間にもよるがROA 8% 以上でない物件は、キャッシュフローが回らない

⇒ 利回り8%以上が検討対象


となりました。


今回の現状把握結果を踏まえ、今後の新規物件検索に活用していきます!!!


追伸: 都心では最近このような物件ないから、当面買えそうもないことがわかり落ち込みました。。。。。
















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[ 2015/08/04 19:06 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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