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サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part1


こんちにはチャモです。

今日は久しぶりに一人で珈琲をゆっくり飲む時間ができたので自分の投資スタンスを見直しております。

その中で一つのテーマとしてあるのが、"ROA vs ROE"です。

最近日本では、日本版スチュワードシップ・コード*が2014年2月に制定されました。
※日本語訳としては「“責任ある機関投資家”の諸原則」です。機関投資家が意識する原則みたいなもの。


これらの動きの中、株式投資先選定を見る時の重要指標としてROEが注目されております。

日本では会社のROAが1つの指標として注目されていた訳ですが、ここにROEが加わった訳です。
さてここで用語の確認ですが、

ROA = Return on Asset = 利益 / 総資産

⇒ つまり”自己資金+負債 = 総資産” ですので、「全ての資金(自己資金+借入を使って、いくら儲かっているの?」という指標という訳です。

ROE = Return on Equity = 利益 / 自己資本

⇒ ROAでは分母が"自己資本+負債”でしたが、この負債が無視されています。つまり「自分のお金に対して、いくら儲かっているの?」という指標な訳です。


どちらも営業利益は一緒になりますので、大きく異なってくるのは

「財務レバレッジを活用しているかどうか? (負債の活用)」 となるわけです。


例えば、営業利益を毎年10億計上する会社があるとします。この会社が負債ゼロな場合、10億丸々が株主に帰属することとなります。ただ負債のレバレッジが効いていません。

負債をすることにより、利益が2倍になれば、金利コストを控除しても株主帰属利益が15億になるとします。

負債をすることで、利益の拡大が図れるならば活用して、株主帰属利益の最大化を図る
⇒これがROEの向上の一例となります。

またその他の方法として、利益はもう伸びない場合、運転資金を借入でまかない(例えば10億の利益をだすために3億円の運転資金が必要)、運転資金分の現金を株主に還流するというのもその他のROE向上の方策です。

ROAだけではなく、ROEも考慮すべき、という点を国が指摘し始めたわけです。

では不動産投資の場合、どう考えたらよいのか? について考察してみます。


今日は疲れたので、また明日!











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[ 2015/08/02 18:45 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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