チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【税金】 青色申告の最大活用☆​既婚者限定☆

前回の記事で、”青色申告が最初の目標である理由”を記載しましたが、
この特典の最大活用を説明します。

但し、この方法を利用するためには下記3点が条件ですので、もし該当しない場合は
活用できないので、諦めてください。

【条件】
・結婚している事
・夫婦ともに初めての青色申告申請である事
・夫婦仲が良く、離婚は絶対にないという方


これらを満たす方々は下の単純な方法で、課税所得を追加で65万円控除できます。

【方法】

・それは”夫婦共有名義で物件を購入する事”。

・例えば10室の物件1棟を購入した場合、青色申告申請が可能となります。
 これを自分一人で青色申告を活用した場合、65万円控除となります。

ここに奥様と共有名義で購入した場合、自分も10室保有しており、且つ奥様も
10室保有となり、2人ともども65万円控除が受けれることになります。

従い、この方法は、10~30万のキャッシュ恩恵を創出できる仕組みとなっているんです。
この奥様の共有名義持ち分は、あまり重要ではなく10%以下でもOK。
ただし現実的には家賃収入の奥様持分は奥様の収入になるので、
ネットで奥様の家賃収入が(経費控除後)が65万円以上になることが重要となり、
家賃収入規模から共有持ち分比率を確定させることになります。

【注意点】
ご参考までに細かい注意点としては、購入時にそれぞれが現金を支出したという事実を残す事です。
これは後々の税務調査等で問われる可能性あることで、それぞれの口座から現金をはらう、
夫婦間で融資契約を準備しておく等が重要となります。


【私の事例】
では私がどのように実際の投資時にタックスプランニング、及び判断したか具体的な
事例を記述致します。

●目的: 実効税率の低減
●変数: 融資の契約当事者と比率 (旦那=当方 or 妻) and 持分比率

※尚、物件購入時妻も会社員をしており、一定額の借入が可能な状況であり、会社員
給料は”旦那給料 > 妻給料”となっていました。

●判断:

斯かる状況、以下を考慮して計算致しました。

(1) ”妻の所得税率 < 旦那の所得税率” であった故、家賃収入は最大限 
  ”妻の家賃収入 > ”旦那の家賃収入”としたい
  ⇒ 妻の共有持ち分比率の最大化

(2) 借入については自己資金を少なくしたいため、最大の条件であった92%融資で賄うこととする。
  この場合、旦那が借入人になる必要あり
  (※この点は、使用する自己資金の最小化という当方の目的に対する銀行側の判断)
  ⇒旦那が融資100%借入人

(3) 従い、物件価格(諸経費含む)の支払いに使用する金額の内、自己資金部分を妻の支払い分とし、
  借入分を旦那分として、共有持ち分比率を確定

(4) 妻が負担する自己資金部分は妻だけの現金で賄えなかったため、旦那⇒妻への融資を実行
  (紙にのこすだけですが。。。)

この判断を下すまでにかなりの分析を実行して、丸1日位PCに向っていたのを覚えています。

1棟目を購入した後、家賃収入の税金としてのキャッシュアウトを最小限に抑える必要があったので頑張りました。

結果としてはこのタックスプランニングにより1棟目に斯かる初年度は税金支払いがゼロとなりました!!!

もし詳細で質問あれば、いつでもメール下さい。
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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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