チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【5号物件】 新築RC案件


こんちにはチャモです。

漸く波に乗ってきた5号物件ですが、取得までには約9ヵ月を要しました。

思えば昨年の11月に”新築投資を行う”と決めてから動き始め、
1-3月: 建築士のパートナー選定
3-8月: 土地の模索
というスケジュール感で働いておりました。

今回のRC案件では、パートナーとなる建築士(or工務店)を見つけるというのがキーでした。

お会いさせて頂いた建築士は30名以上。その中で性格が合う、実績がある、デザインが良い、コスト管理が徹底している、パートナー先生を選ばせて頂きました。本当に良い先生で感謝しております(こないだ怒られましたが。。。)。

さて今日は土地から購入しての新築投資のメリット/デメリットを書きます。

【メリット】

・デベロッパー業務であり、利回りが良い(建売を購入するより1-3%は改善するというイメージ)。

・好きな建物を建てられる (拘れる)

・間取りも自由

ここまでは簡単に思いつくメリットですが、投資家目線ではさらに次のようなメリットもあります。

・ オーバーローンが容易 (超絶オーバーローンも可能)

・ 消費税還付が容易に受けられる (手元キャッシュの改善)

この2つは投資家からみるとかなりメリットありますね。ただオーバーローンにしても消費税還付にしても、銀行との交渉やら、税理士の先生との協業であったりと手間はかかりました。。。。一度ノウハウを身に着けてしまえば容易ですが、初めてでしたのでかなり綿密に計画を練り、かなり大変でした。

ではデメリットとは、というと

【デメリット】

・銀行目線での積算評価が出ない。

・土地の仕入れ時に、かなりの知識が必要。

・土地の仕入れ、建築士との折衝、銀行との折衝等、関係者が非常に多く、プロジェクト管理が難しい。

・竣工までの期間が長い(=6ヵ月から1年というイメージ)


ですね。 

特に”積算評価が出ない"というデメリットは規模拡大のボトルネックとなるリスクがあり、1棟目から新築を建てると規模拡大は難しくなるかもしれません。

あとは、土地の仕入れですね。これはデベロッパーみたいな仕事でかなり難しかったです。土地を見て、どのような建物を建てられるかイメージできる!ということが重要で、これができるようになるまではチャモは建築士の先生にいろいろ考え方を教わりました。
(10件くらい検討すると結構わかるようになってきます)

併せてプロジェクト管理は非常に複雑です。まぁ適当にやっても進むとは思いますが、プロジェクトの遅れを避けるためにはかなりバランスを取りながら進めいく必要があります。この部分の付加価値が利回りを押し上げると思ってます。

最後の期間ですが、これも重要ですね。やはり中古を購入すると、決済翌日からキャッシュフローが入ってきますので、この点が土地からの新築とは違いますね。


RC案件で表面利回り8%を達成するためには、このようなデメリット(=リスク)を負うという判断をしたのが、今回の案件です。


チャモ@デベロッパー見習い







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遂にやりましたー 近況のご報告

こんにちはチャモです。

今まで必死に進めていた案件が動き出しました。

① 新規2案件がついに始動開始:

一番大きいものとしては、新築RCプロジェクトの本格始動と、新築木造案件の土地決済完了です。この2つのプロジェクトにより借入額が4億円増となり、総額が2億円⇒6億円となりました。

現在推進中でまだ竣工しておりませんが、どちらも東京の山手線内側のプロジェクトです。また駅から近いこともあり、賃貸付けには困らない立地です。
また表面利回りも期待では8%を上回る見込みです(賃貸付けが完了したらまた利回りは報告いたします)。

木造案件は木造で8%超えですが、もう一つのRCでも8%を超え(うまくいけば9%)ており、非常に楽しみです。

この2つのプロジェクトは既に融資を受けた状況ですので、何が何でも成功させる必要があります。プロジェクトマネージメントが難しいですが、マネージメントをすることでプロジェクトに付加価値をつけることができ、高利回りが達成できるので頑張りたいと思っています。

② 借換え:

借換え活動も動いております。既に2行からオファーをもらっており、もうすぐ融資実行です。この借換えができれば現在の3物件のCFが100万円/月を超え、当初の目標を達成します。銀行との交渉も結構厳しい交渉が続き、長期間に及びました(既に4ヵ月を超過)。また融資を打診した銀行も30行(同銀行別支店も1行とカウント)を超えました。

この交渉が纏まれば金利が約2%低減でき、且つ金利の10年固定化ができます。
来週に交渉の最終局面がくるので、ここでも粘り強く交渉を行い、ベストな結果を出したいと思います。

③ 区分マンションの購入⇒2部屋の同時購入:

今まで区分マンション購入したことがないですが、興味は持っておりました。特に住宅ローンを活用した投資という観点で考えていました。

区分マンションを選ぶ基準としては、(a) 自分が住みたいマンション、(b) 将来の譲渡益が狙える区分、と2つの基準で考えており、時折申し込みを出しておりましたが、成約しておりませんでした。

それがこの9月に入り、2物件の購入ができそうな状況となっており、契約交渉を行っております。
1つは自分らの居住用(=将来の譲渡益を期待)、もう1つは別荘用(=使用しない期間は賃貸で運用)、することを考えています。

区分の契約⇒融資打診は初めてでどうなるかわかりませんが、最強の融資=住宅ローンの活用をここで行えるよう頑張って銀行との交渉を行う予定です。

④ 新規RC案件+築古木造案件

水面下でいい感じの交渉状況に発展した案件が2つあります。

1つはこれまた山手線内側のRC案件で、表面利回りが8%を超えそうな状況です。売主様との交渉にもよりますが、現状アパートの5部屋埋まっている土地を購入して、立ち退きを担当するという、付加価値をチャモが創出することでRC8%を実現する案件です。
東京/山手線内側の1等地で表面利回り8%を狙うためには、デベロッパーみたいなことをしないと無理なので、素人デベロッパーとして業者と連携しながら付加価値をつけたいと思います。

もう1つは得意の木造案件です。既に交渉を開始して5か月経過しましたが、ついに売主様がチャモの指値付近まで妥協してきそうな気配がございます。チャモの鬼の指値(売出価格から45%の値引き)が実現するかもしれません。
これも非常に楽しみな案件です。

この2つは上記①新規プロジェクトと比べると優先順位を落とし、かつ面白味のある価格でしか購入しない、というスタンスで進めようと思っています。


いろいろな案件を同時並行ですすめ、且つ会社員としても非常に忙しい時期で疲弊していましたが、この2日間ゆっくりしてかなり元気になってきました。
(ブログもupdateできました)


がんばって進めていきたいと思います。

チャモ












プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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