チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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夏のビールにあうものは

こんちにはチャモです。

昔から美味しいものを食べるのが好きだったのですが(仕事柄接待もおおいので)、最近は写真を撮って記録に残したいと思い始めました。これはひとえに記憶力低下によるものですが。。。。。


夏と言えばビールと、、、、、、、、、、、、バーベキューということで月島にある牛タンの有名店に行ってきました。

このタンは絶品でした!




牛タン


肉厚です!

ただ個人的に薄切りの方が好きなので、「薄切りにしてくれ」とお願いしたら、白い目で見られ、もう2度と行かないと決意しました。



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[ 2015/08/24 21:32 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

【はじめての不動産投資】 不動産投資でお得な物件を買うために重要な事は?


こんばんは、チャモです。

昨今は不動産投資関連の書籍が本屋に山積みになっており、色々なことが書かれてあります。

初めのうちは、全ての本が勉強になりました。

チャモは100冊以上の書籍を読破していると思いますが、今思っていることは”テクニカルなことを書いている本は本質ではない”ということです。


1) お得な不動産を買う唯一の方法は、”常に物件を探し続け、良い物件があれば即座に見に行き、仲介業者と面倒でも交渉を行い、契約書をきちんと詰めること”

だと思います。

良い不動産は当然競合が多いです。この競合を勝ち抜き物件に自分を選んでもらうためには、”即断即決”です。また良い不動産に出会うためには”継続しての物件検索”です。

この作業は非常に地道です。

チャモも何度も停止したり、今も「マーケットが過熱しておりいまは買い時ではない」と理由をつけて、新規案件模索を停止しようともしていました。

ただ、これでは買えません。。。。 

常に物件を探して、交渉して、また探してを継続することが重要です。

マーケットの中で、より良い物件を買うためには地道な活動しかないと思います。


最近は非常に暑く、真夏日が続いており、まったくやる気がおきません。

ただこのような環境だから競合が減り、自分が購入できる可能性があると思います。


昨日も今日もサボってしまったチャモへの自戒を込め反省分を書きました、笑。












現在推進中の案件

こんちにはチャモです。

最近本当に暑くてスーツを着るのを躊躇う毎日ですね。。。。

はやく毎日短パン生活に突入したいです。


会社員の業務を少し忙しい状況が続いておりますが、チャモは実は下記のような案件を推進中です。

全部を同時に進めているので、かなり疲れてきました。

1) 新築RCプロジェクト

2) 新築木造プロジェクト

3) 築古RC再生プロジェクト (⇒ シェアルームでの活用)

4) Airbnbでの運用方法確立

5) 税務知識の向上 (各種税理士との複数面談を実施中)

6) 借換え活動

それぞれに関係者が複数いて、プロジェクト数×3 位の人数とのやり取りを
夜行っております。

もうどうしたらよいのかという感じです。

ただ独り立ちできるタイミングを可能な限り早くするためには頑張りたいと思っています。



閑話休題


仕事ばかりしているとストレスがたまりますので、今日は築地で美味しいかつお丼を食べてきました。

やはり築地の魚は美味しいです。


かつお丼



[ 2015/08/07 21:47 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

今週の美味しいもの


お久しぶりです。チャモです。

不動産は鳴かず飛ばずの日々を過ごしておりますが、出張頻度が多くなっており、かなりグルメになっております。

チャモは海鮮を食べる場合、刺身かグリルが大好きですが、これは最高に美味しい海鮮グリルでした。


最近思うのですが、会社員もしながら不動産事業も運営するとかなりストレスがたまります。

チャモはたばこを吸わないので、”美味しい料理”でストレス解消していると思います。

手長エビ

↑ すごい量の海鮮です!!!

ロブスター、手長エビ、イカ、ムール貝がたんまりです。



このアップが↓

手長エビ2


これが手長エビ。

チャモはロブスターより歯ごたえがしっかりしている手長エビ派です。



チャモ







[ 2015/08/06 21:40 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

【融資】実名で紹介する使える金融機関 - 新築木造用 2015年8月


こんばんわ、チャモです。

チャモは6月、7月に金融機関回りをし、かなりの銀行の情報を仕入れましたので、今日は皆様と共有させて頂きます。

話題は、使える金融機関 except S銀行 (静岡の2行です)

東京在住のある程度所得がある人が、土俵にのると思います。

● りそな銀行: 
⇒ 木造も融資受けられます。基本22年ですが劣化耐久2級を取得するば30年行けます。

● 横浜銀行:
⇒ サラリーマンの場合、負債総額2億以下なら貸してくれます。ただフルローンは難しそうです。

● 千葉銀行:
⇒ サラリーマンの場合、かなり使えます。金利も低金利で5年固定です。問題は融資期間で木造の場合22年がmaxみたいです。

● オリックス銀行:
⇒ サラリーマンの場合、かなり使えます。金利も低金利で3or5年固定です。木造の場合でも30年は出ます。交渉次第で35年、40年いけるらしいです。ある程度の所得がある方の1棟目物件としては良い銀行です。ただフルローンは難しそうです。

● 八千代銀行:
⇒ 新築の融資行っています。合併前で渋くなっていますが、交渉の土台には乗ります。

● 大光銀行:
⇒ 新潟の地銀です。変動金利のみですが、木造でも30年融資してくれます。フルローンは難易度高いですが、使いやすいです。ただ年収が700万円以下の人は対象外らしいです。


新築物件 and 木造で、期間/融資額(90-100%)を引っ張ろうとすると、上記が可能性ありという感じです。

他の地銀/信金は、銀行との付き合いであったり、支店によってかなり変わってくるという印象でした。


報告までにアップさせて頂きました。

ほかに良い銀行あったら是非教えてください。













【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part2


こんばんはチャモです。

今日は昨日の続きで"ROA vs ROE"を不動産投資で考えてみます。

まず物件検討に際して出てくる用語である、”この物件は利回り10%”というのは、ROAを示しています。
購入金額(=Asset))に対する家賃収入(Return)です。

我々が新規を追い求める際には、利回りは非常に重要ですよね。 つまりROAは投資判断をする際に第一基準となるものです。


では不動産においてROEの分母となるEquityとは何かというと、”投資に際しての自己資金”になります。

つまり例えば自己資金1,000万円投入して、家賃収入が1,000万確保できる、という感じです。


簡潔に表現するなら不動産においてのROEの向上とは

ROE向上 = ”少ない自己資金での購入”



となるわけです。

この指標は

① 自己資金が少ない人

② 今後規模拡大をするために自己資金を温存したい人

にとって非常に重要です。

ただROEの最大化 or 向上を狙う場合、負債額が多くなり、リスクが高い状況となってしまいます。

”安定的な収益を上げたい”、”沢山の現金を保有しており、現金の現物化をしたい”という方にとっては関係ない指標となってくるわけです。


チャモの私見(=結論)としては

● ROA ⇒ 絶対的指標であり、不動産投資家にとり欠かせないもの 


● ROE ⇒ 個人の状況、リスク耐性に合わせてコントロールすべき指標

という感じです。


この大方針をチャモのケースにあてはめ個別論を展開させて頂くと、第一に優先する指標はROEで

● ROE:

まだまだ資産拡大したい局面であり自己資金は可能な限り温存したい段階 ↓

温存できる物件 = オーバーローン/フルローンが可能な物件のみを購入するという方針

⇒ つまりROEは最大化が必要



● ROA

フルローン/オーバーローンが前提であり資産=負債となる 

→ チャモの現在の負債調達コスト(=金利)は1~2%しか確保できない状況

→ 融資期間にもよるがROA 8% 以上でない物件は、キャッシュフローが回らない

⇒ 利回り8%以上が検討対象


となりました。


今回の現状把握結果を踏まえ、今後の新規物件検索に活用していきます!!!


追伸: 都心では最近このような物件ないから、当面買えそうもないことがわかり落ち込みました。。。。。
















[ 2015/08/04 19:06 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)

【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part1


こんちにはチャモです。

今日は久しぶりに一人で珈琲をゆっくり飲む時間ができたので自分の投資スタンスを見直しております。

その中で一つのテーマとしてあるのが、"ROA vs ROE"です。

最近日本では、日本版スチュワードシップ・コード*が2014年2月に制定されました。
※日本語訳としては「“責任ある機関投資家”の諸原則」です。機関投資家が意識する原則みたいなもの。


これらの動きの中、株式投資先選定を見る時の重要指標としてROEが注目されております。

日本では会社のROAが1つの指標として注目されていた訳ですが、ここにROEが加わった訳です。
さてここで用語の確認ですが、

ROA = Return on Asset = 利益 / 総資産

⇒ つまり”自己資金+負債 = 総資産” ですので、「全ての資金(自己資金+借入を使って、いくら儲かっているの?」という指標という訳です。

ROE = Return on Equity = 利益 / 自己資本

⇒ ROAでは分母が"自己資本+負債”でしたが、この負債が無視されています。つまり「自分のお金に対して、いくら儲かっているの?」という指標な訳です。


どちらも営業利益は一緒になりますので、大きく異なってくるのは

「財務レバレッジを活用しているかどうか? (負債の活用)」 となるわけです。


例えば、営業利益を毎年10億計上する会社があるとします。この会社が負債ゼロな場合、10億丸々が株主に帰属することとなります。ただ負債のレバレッジが効いていません。

負債をすることにより、利益が2倍になれば、金利コストを控除しても株主帰属利益が15億になるとします。

負債をすることで、利益の拡大が図れるならば活用して、株主帰属利益の最大化を図る
⇒これがROEの向上の一例となります。

またその他の方法として、利益はもう伸びない場合、運転資金を借入でまかない(例えば10億の利益をだすために3億円の運転資金が必要)、運転資金分の現金を株主に還流するというのもその他のROE向上の方策です。

ROAだけではなく、ROEも考慮すべき、という点を国が指摘し始めたわけです。

では不動産投資の場合、どう考えたらよいのか? について考察してみます。


今日は疲れたので、また明日!











[ 2015/08/02 18:45 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)

不動産の新築プロジェクト


こんにちはチャモです。


現在、都内有数の場所に一棟をたてるプロジェクトを推進しておりますが、かなり難易度が高いとの印象を持っています。

まだ土地の決済は完了しておらず、現在確定測量を実施中なのですが、この確定測量もなかなか終わりません。

あわせて解体費用の見積もりを取得しなくてはならず、解体業者との交信を開始しました。解体業者の見積もりはかなり幅が大きいために10社くらいに見積もり取得予定です。従い、コミュニケーションの数が多くなります。

同時に、法人化を行うので、この全部事項証明等を入手してきました。法人の印鑑証明等銀行に提出する必要があるので、準備が大変です。

さらには建築士と間取りの打ち合わせです。建築士の先生方は経験があり、且つ今までの実績があるため、私のような素人のお願いを聞いて頂くのも非常に時間がかかります。特にわたくしがお願いするポイントは

① 可能な限り採光を取ること、

② ロフトをつけること

という2点です。これらの2点で将来的なリフォームではどうしようもない構造的なものをきっちり作り、将来の競争力維持につなげる狙いです。

長々と書きましたが、今週も大変でした。。。。。。


あとは、海沿いでシェアルームを設計するプロジェクトを推進しており、投資判断を求められそうな状況です。。。。。。



ストレスとたまると美味しいものが食べたくなります。

今週は毎日生ビールを飲んでしまいました。

さて今週食べたおいしいものNo1は、”海鮮料理屋”で食べたカルパッチョでした。



イカのグリル


↑イカのアンチョビソースグリルです。


海鮮ふりっと





↑ 海鮮ふりっと。 ホタテが絶品


海鮮かるパッチ



最後に前菜のカルパッチョ。


海の幸は美味しいです。


[ 2015/08/01 20:14 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

【サラリーマン副業】 区分は買ってはいけない

こんばんはチャモです。

自戒の念を込めて、一定期間ごとに書いていますが、今日は再度このテーマ


「区分マンションは買ってはいけない」



◎なぜサラリーマンは区分を買うのか?

これには理由がいっぱいあります。 列挙すれば切りがありません

● 少額から始められる=リスクが限定的

● 老後の年金替わり

● 信用できる業者がたくさん

● 新築マンション、リフォーム済の綺麗な物件を購入できる

● 管理が楽です

● 立地が良い

● 1Fを避けて、好きな買いを購入できる

● 大規模修繕計画がしっかりしている

● 買いやすい


”区分マンションを欲しい” となりますよね。

まだ経験が浅い”初めての不動産投資”の場合、キャッシュフローの予測がほぼ不可能です。
費用がどれくれい掛かるか、空室がどれくらいか等、人の話で想像程度はできますが、不安で不安でしょうがないはずです。

その結果、”まずは物件を持ってみよう”と思い、または仲介業者に背中を押され購入する事例が多々あります。


ただ本当に良いのでしょうか? 

皆様サラリーマンが不動産投資をする目的は何でしょうか?


多くの人は「不労所得を生み出す不動産が欲しい」だと思います。

私もそうでした。


ただ物件を探し始めるとどうなるか?

物件はなかなか買えません。 良い物件は1日で、今のマーケットですと3時間もあればなくなってしまいます。

初心者の浅い知識で、築古は怖くて買えない、借金も怖い、不動産賃貸マーケットに慣れていなくて貸してがつくか不安、いろいろな問題に直面します。

このへんになってくると多くの人の目的が変わってきます。当初の目的は「不労所得を生み出す不動産購入」が目的であったのにもかかわらず、修飾語がなくなり「不動産購入」になってしまいます。

そうなると区分マンションがよく見えます。


なぜサラリーマンが区分マンションを買うのか? これは一番買いやすい(文句のない物件が多いから)です。

ただもう一度いいますが、区分マンションはキャッシュフローが出ません、もしくはマイナスです。



◎なぜ区分マンションがだめなのか。

これはどのように買うのかが重要です。

・新築マンション
・リフォーム済みマンション

これは業者の利益がたっぷり乗っかっているので、儲かりません。融資で買うとキャッシュフローもでません。赤字です。

不動産購入の目的は何なのでしょうか?これを区分マンション購入前に自問したほうが良いかもしれません。

現金をいっぱい持っている人が、国債/銀行預金のかわりに区分マンションを買うのは良いかもしれません。

ただ副業として、キャッシュフローを生み出すためにはじめる不動産投資として区分は不適切です。


凄い安く購入できる区分なら別ですが、通常の区分マンションは避けましょう!!!


悪い業者がいっぱいいます。 

今般、悪い業者はいっぱいいますので、このような記事を投稿します。

サラリーマンの皆様も気を付けてください!



プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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