チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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最強なファイナンスは?

こんにちはチャモです。


最近不動産頑張っているとお伝え致しましたが、実は新築案件を進めております。 この完成が来年2月になり、この準備で大変忙しいです。

この案件はチャモにとり巨額投資となり、また新築である点より銀行融資の積算評価は当然融資額割れとなることより、暫くは借り入れが難しくなりそうです。

遂に通常のアパートローン(フルローンを想定)が、S銀行以外からは難しくなります。

したがい遂に最強のファイナンスNo1 + No2と使う段階となりそうです。


この最強なファイナンスとは、なにかというと


● No1ファイナンス

⇒ フラット35です。
  

  これアパートローンは借入いくらあっても関係ないみたいです。 またニートでも4,000万円まで貸してくれます。

  国が債権を買い取る買取型なので民間銀行はただの窓口で、これ営業かなり強く行っております。

  使わないわけには行かないですね。


● No2 ファイナンス

⇒ 日本政策金融公庫


   枠が限られ実質的には3,000万円程度の物件しか難しいですが、10-15年固定でここも貸してくれます。
   
   金利も固定で抑えられ、良いです。



チャモの戦略ですが、今後は

① 住宅ローンで チャモ:1棟 + 妻:1棟を購入 ⇒ 区分マンション (インフレ対策)

② 公庫での借入: チャモ1棟 + 妻:1棟  ⇒ 築古 / 土地値 / 利回り15%以上の地方を購入


をベースにしようと思っています。





  






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日経新聞のファイナンシャルタイムズ買収



こんにちはチャモです。

閑話休題ということで久しぶりにM&Aネタ


日経新聞がファイナンシャルタイムズの買収を発表しました。

ファイナンシャルタイムズといえば欧州ではビジネスマンの大多数が読む情報誌。これを日経が買収するとは非常に驚きですね。

FAは、ゴールドマン/JPが売り側、買側はロスチャイルドだったみたいです。 日本でロスチャイルドが強いFAという印象なかったのですが、強いのですね。

ただ買収額は営業利益の35倍らしいです。。。。

不動産で考えると”賃貸収入から運営費を引いた利益”の35倍で、不動産を購入するというもの。

まぁ不動産とは違い賃貸収入が大きく上昇する可能性はあるのが、大きなちがいですね。



=引用=

Pearson to sell FT Group to Nikkei Inc.

July 23, 2015



Pearson is today announcing that it has agreed the sale of FT Group to Nikkei Inc. for a gross consideration of £844 million, payable in cash.

Financial Times is one of the world’s leading news organisations, recognised for its authority, integrity and accuracy. It includes the FT newspaper, FT.com, How to Spend It, FT Labs, FTChinese, the Confidentials and Financial Publishing (including The Banker, Investors Chronicle, MandateWire, Money-Media, Medley Global Advisors and more). At the FT, total circulation across print and digital rose more than 30% over the last five years to 737,000, with digital circulation growing to represent 70% of the total, from 24%, and mobile driving almost half of all traffic. Content and services now account for the majority of revenues.

In 2014, FT Group contributed £334m of sales and £24m of adjusted operating income to Pearson. At 30 June 2015, FT Group had gross assets of approximately £250m. The agreement does not include FT Group’s London property at One Southwark Bridge and Pearson’s 50% stake in The Economist Group. The transaction is subject to a number of regulatory approvals and is expected to close during the fourth quarter of 2015.

A contribution will be made to the Pearson group pension plan following closing of the transaction, expected to be around £90m. In addition, Pearson has committed to fund the pension plan to self-sufficiency in the near term. Most of the proceeds from the disposal will be subject to UK Substantial Shareholder Exemption taxation relief but Pearson expects to pay tax on disposal of approximately £60 million. The balance of the proceeds will be used by Pearson for general corporate purposes and investment in its global education strategy.

John Fallon, Pearson’s chief executive, said:

“Pearson has been a proud proprietor of the FT for nearly 60 years. But we’ve reached an inflection point in media, driven by the explosive growth of mobile and social. In this new environment, the best way to ensure the FT’s journalistic and commercial success is for it to be part of a global, digital news company.

Pearson will now be 100% focused on our global education strategy. The world of education is changing profoundly and we see huge opportunity to grow our business through increasing access to high quality education globally.

Nikkei has a long and distinguished track record of quality, impartiality and reliability in its journalism and global viewpoint. The Board and I are confident that the FT will continue to flourish under Nikkei’s ownership”.

Read a blog post by John Fallon about the FT sale.

Tsuneo Kita, Chairman and Group CEO of Nikkei, said:

“I am extremely proud of teaming up with the Financial Times, one of the most prestigious news organizations in the world. Our motto of providing high-quality reporting on economic and other news, while maintaining fairness and impartiality, is very close to that of the FT. We share the same journalistic values. Together, we will strive to contribute to the development of the global economy.”

Evercore, Goldman Sachs and J.P. Morgan Cazenove acted as financial adviser to Pearson on this transaction.

Rothschild Group acted as financial advisers to Nikkei on this transaction.
FT買収額Wポストの5倍、営業利益の35倍-株価評価反映せず
2015/07/24 09:17 JST



  (ブルームバーグ):英紙フィナンシャル・タイムズ(FT)を発行するフィナンシャル・タイムズ・グループ(FTグループ)を日本経済新聞社に売却することで合意した英ピアソン の株主は、2013年の米紙ワシントン・ポストの身売りと比べ、はるかに有利な条件で契約を交わしたようだ。

教育事業を手掛けるピアソンは、FT発行部門を日経に8億4400万ポンド(約1600億円)で売却することで合意。世界的に影響力のある主要紙の経営母体が交代するのは、インターネット通販の米アマゾン・ドット・コムの創業者で資産家のジェフ・ベゾス氏が、ワシントン・ポスト紙を2年前に2億5000万ドル(現在の為替レートで約310億円)で買収して以来となる。

ワシントン・ポストには、米紙ニューヨーク・タイムズ のバリュエーション(株価評価)が見劣りするほどの値段が付いたが、FTグループはそのいずれも上回っている。FTグループとワシントン・ポストとの正確な比較は難しいが、買収条件を並べて見るとFTが全体として群を抜いている。

日経がFTグループの企業価値を2014年の売上高の約2.5倍と評価しているのに対し、ワシントン・ポストは売上高を60%下回る価格でベゾス氏に売却された。FTの買収額は調整後の営業利益の35倍に達するが、ベゾス氏が支払ったのは、EBITDA(利払い・ 税金・減価償却・償却控除前利益)の17倍にすぎない。

ブルームバーグ・インテリジェンスのアナリスト、ポール・スウィーニー氏は電話インタビューで、「この価格にはバリュエーションの裏付けが全くない。これらの知名度の高い資産に一部の買い手が付けるフランチャイズバリュー(のれん代)を反映しているにすぎない」と指摘した。

原題:FT Valuation Is Leaps and Bounds Above Washington Post: Real M&A(抜粋)

不動産法人化:会社を2つ作りました

こんちにちはチャモです。

最近会社を2社設立しました。

会社員の仕事で何社かペーパーカンパニーを設立していましたが、会社員の場合は主要事項は決めても、作業自体は当然外注しておりました。

今回は個人の不動産管理法人ということで、自分で会社設立してみました。

具体的には定款作成、登記ですね。

会社印を作る所、登記のために法務局にいくのが面倒でしたが、インターネット上のにかなりの情報がありますね。


資本金の額確定と、資金プランは結構頭を悩ませました。


こういうことをしっかり自分で行うと会社員の業務にも行きそうで、非常に勉強となりました。

セーブできるコストは1社で5万円弱ですが、勉強にはよかったです。

チャモ


[ 2015/07/27 21:50 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

今日の不動産活動

こんちにはチャモです。

本当に暑いですね。。。。。。


もう無理です。



今日は外出せずに家で不動産活動です。 今日の一番の活動は”消費税還付”について。

消費税還付を理解するためには、消費税法の理解がかかせず、消費税の納付義務、および消費税還付割合をどのように考えるかが非常に重要です。これらの論点を理解するために一日中消費税法を読んでいました。

あと税金関係でチャモが勉強中なものとしては、米国不動産投資の税務、生命保険を活用した課税の繰延、固定資産を利用した減価償却による課税の繰延です。

税金関連の本を先月、今月で13冊読破してかなりの知識がついてきました。

これからはチャモにあったアクションプランへの落とし込みが課題です。

=税金の論点=

① 消費税還付

② 固定資産税の減価償却活用

③ 生命保険の活用

④ 米国不動産の税務

これらについては自分のポジションを持てた時に再度纏めようと思っています。


さて今日のご飯は、寿司/さしみを食べてきました。

この時期は、"イワシ、アジ”がおいしいですね。

イワシの海苔巻と、釣りアジの刺身が絶品でした!!!



さんま いわし
[ 2015/07/26 22:28 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

セミナー参加 + 管理会社訪問


こんばんはチャモです。

今日は午前中にセミナーに参加、そのあと管理会社と面談を行ってきました。不動産業務前回でした。

① セミナー:

今日のセミナーは、”新築RCを格安で建てる”というものでした。坪70万で建てるプランです。

やはり安くやろうと思えば、やれる会社はあるものですね。

ただメリット/デメリットがあり、これらをきっちり分析して判断する必要はありますね。

② 管理会社面談:

保有物件の管理会社と面談を実施し、半年ぶりのご挨拶、状況の共有を行いました。

面談自体はすごい良かったのですが、その後物件を訪問すると、、、、





IMG_1936.jpg


草が生え放題でした。。。。。。

これを見てすぐに管理会社に電話。そこから苦情をもうしあげる形となりました。


やはりたまには自分で行動して物件を見てうえで、管理会社と一定の距離感を保つ必要あることを実感しました。


今日みたいな暑い日に仕事をした後は、おいしいご飯とビールを頂きました。


IMG_1957.jpg



ここのだんだん麺おいしいんです。




IMG_1958.jpg
[ 2015/07/25 22:03 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)

今週の新規開拓活動


こんにちは、チャモです。

今週も不動産ワーク頑張りました。

いま頑張っているのは

① 借換え:

② 新規(土地からの開発)

です。

借換えは結構頑張り、ここ2か月で20行以上に打診いたしました。

新規は中古マーケットが非常に過熱しており、物件ないのであきらめ、土地からの
開発を目指しております。
仲介との打ち合わせ、建築士とのスケジュール間調整、融資打診等やることがいっぱいでかなり忙しいです。

今週学んだことは”測量を行う”というと、”測量図を作る”と思っていたのですが、実は測量図は3種類あるとのことで、

1) 確定測量図 (=仮測量図)

2) 高低測量図

3) 真北測量図

です。

上記(1)は通常の測量図ですが、後2つは全く知らなかったです。

ただ非常に重要で、建築確認取得のために必要らしいです。

=真北測量とは?=

「北」には、真北と磁北があり、地球の自転軸の北端(北緯90度地点)を指す方位を真北と言い、コンパスの北は磁北と言う。真北と磁北にはズレがあり、建築基準法では真北を北として用います。真北測量とは、太陽による方位角観測などで真北を求める測量。建築基準法による北側斜線制限や日影規制などを調査するために必要とされることあり。

=高低測量とは?=

高低測量とは、敷地の高低差を調べる測量。建物の建築・設計に際して必要になることあり。


勉強になりました。



あと今週美味しかった食べ物です。

担々麺








[ 2015/07/24 21:19 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

久しぶりのブログ


お久しぶりです。チャモです。

3か月ぶりのブログエントリーです。

マメな男ではないため、ブログ書くことを忘れると、一切できなくなってしまいます。


この3ヵ月間、不動産投資に大きな進展がありました。 

人生をかけた大一番に打って出ました!!!

詳細は今後紹介させて頂きますが、投資規模が3倍程度に一気に拡大しそうです。。。。


あとは、最近海外にも結構行きはじめました。

まずは2か月前に行ったオーストラリアの美味しかった食べ物を紹介します。


今後は旅行の記録もアップさせて頂きます。
(単純に記憶の定着のためです)


オーストラリアと言えば、ビール、魚、肉ですねーーー

これらを堪能してきました。 

まずは生ビール、 オーストラリアでは Tap Beerと言わないとでてきません。

パース ビール


次にロブスターのパスタ。 これも絶品でしたが、、、、 金額がとても高かったです。。。。

パース スパゲッティ



ただ一番おいしかったのは、フィレ肉!!!


骨付きで、これで300g。 厚さは3cmくらいでした。

パース 肉




















[ 2015/07/21 01:00 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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