チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【サラリーマン不動産】 今日も申し込み2件


こんばんはチャモです。


今日も申し込みを2件いれました。

1つは土地での申し込み。総工費10,500万のプロジェクトを指してみました。

もう1つは少し大きめの案件。築32年で延床面積が1,000m2を超えるRCです。

思い切って10%になるように指してみました。

これも難しいのでしょうけど、何事もチャレンジです。

チャモ

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管理は管理担当者がすべて

こんちにはチャモです。

まだまだ今期の活動を振り返っておりますが、今日は管理について。

物件管理ですが、チャモは非常に満足しています。今期もほとんど苦労をせずに、管理担当者が進んで業務提案、および問題解決を図ってくれました。

有難い限りです。 担当者のおかげでチャモは何もしなくてよい、、、本当に感謝しています。

今期も有難うございました。

閑話休題


ということで管理会社選び、担当者選びが賃貸管理において一番重要なオーナーの仕事ということを改めて認識した今期でした。


チャモが管理会社に要求している点は、下記3点です。

① 賃貸人の苦情には即日対応
② 物件は綺麗に保つ (月1回以上の定期循環)
③ 必要事項のオーナーへの報告
④ 客付け

これらの業務をきちんと行ってくださる人を”良い管理担当者”と定義しています。

ではチャモが起用させて頂いている”良い管理担当者”とは、、、、、

ズバリ”超真面目で細かい方”です。

チャモの意見としては、一般的に管理業務は”女性”が向いている気がします。

飽くまで一般論ですが、”決められたことをしっかりやる””繰り返しやる”ことに男性は反抗したりします。
できる男性は少数です。

あとは賃貸人と話をした際に、うまくやれる方ですね。 クレームを受けた時の対応も非常に重要です。


結論として、管理担当者の見極めの際は、

① 可能であれば女性が有難い(=あまりいませんが。。。)

② 真面目で細かい方

③ 人当りがよく、コミュニケーション能力が高い人

を選びたいと思っています。


チャモの場合は、新規物件を取得したら10-20社くらいの管理会社候補と面談しますので、今後も続けていこうと思っています。

チャモ

[ 2015/03/29 05:59 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)

【融資】 群○銀行との面談報告


こんちにちはチャモです。

今週群○銀行と面談したので状況を共有いたします。

専業大家は使えるかもしれません。

= 面談報告=

・ サラリーマン大家への融資は基本的に行っていない。

・ 専業大家への融資は可能。

・ 現金 or 資産が負債額の3割以上が望ましい。

・ この条件を満たすなら借換えも可能。

・ 築古木造への対応も可能。

・ 金利は5年固定で0.8%程度、10年固定で1.2%程度。

・ 変動金利は行っていない。


ご参考まで。

チャモ



[ 2015/03/27 20:07 ] ■融資/税金 | TB(0) | CM(0)

リファイナンス - 目指せCF100万円

こんばんはチャモです。

ついに CF 80 を超え、CF 100という当初設定した目標が射程圏内に入ってきております。

あとはこの目標をどう達成するかという方法論を考える毎日が続いています。
(これは結構楽しい作業です!)

拡大路線(=物件追加購入なし)で達成するために考えているのは、①リファイナンス、② 期前返済を想定しております。

チャモの場合は、まだ拡大戦略をベースにしているので、現金がなくなる②期前返済はあまり好ましくなく、いまは①リファイナンスをベース戦略として検討したいと思っております。

【リファイナンスに向けて】

築古+木造を主流とするチャモの場合、融資可能銀行がかなり限られるのが悲しいところ。何か良い銀行ございませんでしょうか? 

チャモが把握している金融機関は、

オリックス銀行
静岡銀行
東京都民銀行
群馬銀行
東日本銀行
日本政策金融公庫

です。

”金融機関には紹介で行け”のが大事であり、大手仲介会社にお願いし担当者様の連絡先をゲットしました!

これから1ヵ月程かげてゆっくりリファイナンスの可能性を模索します。


チャモ
[ 2015/03/25 19:36 ] ■チャモの徒然 | TB(0) | CM(0)

まだまだ続く4半期報告


まだまだブログ継続中のチャモです。 
いつまで続くか不明ですが、そろそろ限界かもしれません、笑

さてこの1-3月は精力的に不動産事業に携わってましたので、改めて今期の学びを列挙いたさいます。

興味あるものございましたら是非教えてください。

細かく紹介します。

● 空室物件のリフォーム:

これは3号物件および新規投資検討で鋭意勉強しました。楽しいですが難しいテーマでたぶん答えはないですね。ただリフォーム費用の概算がイメージできだした点と、和室⇒洋室のリフォームがノウハウとして習得できました。
あと興味あるのは、”風呂なしアパートへのシャワールーム設置”ですかね。
今は新築一直線なので難しそうですが、1年後にはイメージできるようになっておきたいです。

● 満室経営に向けての客づけ方法:

これも非常に勉強になりました。特に管理会社との付き合い方。

チャモは会社員の仕事で”チームのリーダーとして、チームでで働く(サブコントラクターの起用"を常時行っていた経験が、そのまま不動産事業にも活用できることがわかりました!

会社員でいままで頑張ってきたのは賃貸経営をするためでは???と思うくらいです。

3号物件は、”あまり特徴のない物件+駅から遠い物件”ですが、客付け業者の働きかけのみで2か月で満室に成功しました(最後は入居者を選択する余裕までありました)。

客付け業者とも20社以上面談しましたし、業者さんの思考回路、動機等よく理解できたのが非常に良かったです。

(※業者面談を繰り返している間は本当に面倒でした。。。。。)

● 土地の仕入れ方法:

これは本当に建築基準法との戦い、および仲介との交渉ですね。

まだ成功しておらず、勉強+実践を継続中です!!!

● 建築士との共同ワーク:

これも実践中ですが、ようやくチームができてきました。

工務店20社との面談、建築士30人との面談を行い、やっとたどり着きました。

あとは土地が抑えれれば、新築を低コストで建てることができそうです。

建築士/工務店の選び方わかってきましたので、これも詳細紹介できそうです。




学びは多いですが、チャモの性格上”不動産事業はこんなものか。。。”という油断/慢心が生まれてきています。

これは反省点です。常に自戒して、最悪の事態はさける行動を取りたいと思っています。


チャモ

[税務2014] ① 時計は費用計上できる? 確定申告


今年はふるさと納税を見送ったチャモです。

さて皆様は確定申告どのように行っておりますか?
税理士の先生に任せておりますか? それとも自分で?

私の場合は税理士を起用しております。

税理士とは毎年2,3点で見解がわかれ、判例を調べたりして税務ポジション確立に向けて議論を行っております。
今年の議論になったので、皆様とご共有します。

① 時計は費用処理可能かどうか?
【チャモ主張】
不動産仲介と交渉する過程で、”物件が買える”ということを証明し続け、不動産仲介に”お金を持っている+融資が可能”という印象を初対面でも与える必要あり。
仲介業者に初対面でどのように判断するか聞いたところ、その一つの要素として”時計”というコメントあり。
このアンケート結果を受け、
チャモは「”時計”は不動産購入交渉の上重要アイテムと認識し、時計は経費処理に該当する」と主張。

【税理士主張】
不動産で必要な点は証明できる場合、経費算入は個人の場合は可能。ただし100%の経費算入は不可であり、個人使用と業務使用の従事比率に応じる按分をすべき。ただし、法人の場合や役員給与とみなされる故、絶対に不可。

このような議論がなされ、事例を照会した結果、

【結論】
従事比率(チャモの場合は約30%)を経費処理。

ただし注意が必要で、「中小企業の少額減価償却資産(30万円以下)に該当しない場合、償却性資産として確定申告に個別記入する必要あり、”時計”と明記されるのは好ましくなく、30万円以下の費用とするのが望ましい」との結論になりました。

あくまでチャモの事例であり、これが正しいかは当然各自の自己責任でお願いしますね。




【サラリーマン大家-融資】 借換えのための活動

今日も赤ちゃんとの朝風呂をしたために遅刻したサラリーマン大家/チャモです。

最近はサラリーマンの辛さを日々感じており、借換えのための活動を本気で行いたいと考えています。

新規融資先を見つけるときも同様なのですが、かなりの銀行と面談をして、
半分以上断れれて、どうにか借換え可能な銀行を探すという作業になりますので、
精神的にも辛い作業が続きそうです。

特に私が嫌いな作業が、”資料の送付”

チャモは夫妻でやっているんどえ確定申告×2人、各物件の詳細等、メールの交信でも
9通くらいのメールを送る必要があります。
またファイルが重いので、サーバーからでるのにも時間を要し、1行に送付するだけでも30分も
時間がかかります。

これを何回繰り返すのでしょうか。。。。。。 かなり面倒な作業です。

ただ、サラリーマン大家からの脱出 ⇒ 専業大家が真剣な目標に設定しましたので、
頑張りたいと思います!

さて、今後チャモがどのような銀行と面談を繰り返す予定かを発表させて頂きます!!!
(自分の備忘のためです)

今月より開始しますので、各行の融資状況等聴取できた情報は当然皆様と共有させて頂きます☆

● 融資を打診する銀行群

・東京都民銀行

・群馬銀行

・東日本銀行

・八十二銀行(青山支店)

・芝信用金庫

・さわやか信用金庫

・城南信用金庫

・日本政策金融公庫 (マル経融資)
【引用】マル経融資は、小規模事業者の方々の経営をバックアップするために無担保・無保証人で商工会議所の推薦にもとづき融資される日本政策金融公庫の公的融資制度です。

頑張って、借りれるだけお金を借りれるよう全力を尽くします。



チャモ
[ 2015/03/19 19:15 ] ■融資/税金 | TB(0) | CM(2)

5号物件取得に向けて - 融資枠3億円の確保成功

4半期報告を実施中のチャモです。

さて4号目物件取得に成功しましたが、引き続き5号目物件取得に向けて驀進中の毎日です。今日も土地の取得交渉1つと、申し込み1つを入れてきてクタクタです。

さてチャモのターゲットは引き続き”新築を都内立地(=個人的に最高な立地)に建築”です。

このため様々な金融機関との交渉を行っている第1四半期でした(1-3月がチャモにとっての第一四半期です)。

新築建設のためには切っても切り離せないのが融資。不動産投資の両輪は”物件情報"と"融資"ですからね。

ただ思ったよりも新築に対する融資は各銀行とも厳しく、10-30%位の頭金を要求されてしまいました。

そんな中、ようやく2行使える金融期間に出会うことに成功し、現在関係を維持しております。

その一つはなんと融資総額3億円までをコミットしてくれました! コミットメントライン獲得です☆

ご参考までに現状のチャモ融資枠 for 新築をご紹介します。

●XX銀行 (都銀)
融資金額: 24,000万円
金利: 1.5% -1.8%
融資比率:100%
期間:法定耐用年数

●XX銀行 (地銀)
融資金額: 29,999万円
金利: 1.2% -固定金利
融資比率:100%
期間: 木造- 25年 or RC - 35年


明らかに後者が良いですよね。 もう後者の銀行には週に一度電話して良い関係の構築に努めています。

4月以降になると金融機関のスタンスが変わるかもしれないですし、はやく活用できるよう頑張ります!

チャモ







サラリーマン大家は疲れますね。。。。


こんばんはチャモです。

まだまだブログ更新中です。 あと1週間持てば御の字かな。。。

さて、本日のタイトルは、、、、愚痴です。

世の中のサラリーマン大家さんって疲れてないのでしょうか?

チャモの場合、現在は”事業拡大期”です。

つまり

① 不動産管理 - 現在3棟

② 新規投資の検討

と同時に行わないといけません。 また②新規投資の検討ですが、

A) 土地からの仕入れ ⇒ 新築建設

B) 中古投資

と両建てで模索しています。

これらに加え、3月は③確定申告、という年一回の義務もあったのでかなり疲れてしまいました。。。。


皆さんはどうやってストレス解消してるのでしょうか?


もうチャモはストレス溜まりまくりです。。。






[ 2015/03/17 23:13 ] ■チャモの徒然 | TB(0) | CM(0)

新規案件に再度チャレンジ

こんばんはチャモです。

不動産の購入は本当に骨が折れます。昨日も一昨日も申し込みをいれたら断れれ、凹んでふて寝をしてました。

すると朝起きると1通のメールが。。。。

なんと、”新規の土地情報@新宿”の紹介メールでした。

懇意にしている業者が非公開物件を回してくれたみたいです。

チャンスとおもい、本日より設計士との打ち合わせを開始いたしました。

目標利回りは8%ですが、どうなることやら。。。。。。

チャモ



プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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