チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【税務】Q&A(5) :法人と個人での違い​-不動産取得税

こんばんは、チャモです。


最近勉強していて気になった点がございましたので、
税理士に質問してみましたので、共有させて頂きます。
今回で最後で、今後は質問した際に適宜アップ致します!


【質問】

不動産取得税の処理方法が個人と法人で違うという話を
聞いたのですが???


【回答】

不動産取得税のみならず登記費用も含めて処理が異なっている。



法人の場合: 資産計上or 経費処理の任意選択が可能

個人の場合: 経費処理のみ

これは国税のタックスアンサーにも記載あり。


【チャモ所感】



知らなかったので勉強になりました。
差があることは理解しておかないと不味いですね。

ここで一旦Q&Aは終しまいです。



今後の物件取得に際しては法人化を検討していますので、

時間がある際に法人化のノウハウを共有させて頂きます。

(※勉強中で少し時間がかかるかもしれません。。。

途中経過も併せて報告しますね。)
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【税務】Q&A(4)​:減価償却開始時期-​新築物件購入時

こんちにはチャモです。


最近は私が悩んだ税務上のポイントを紹介させて頂いておりますが、
続きです。今回は確定申告の際に生じた疑問です。

確定申告の際、赤字額を少しでも減らしたくて、
どこか調整可能な項目は無いか、
任意規定の部分を必死に検討していた際、
減価償却の開始時期につき、
議論になりましたのでそのご紹介です。


Q&A方式で行います。

【質問】



減価償却開始をできるだけ遅くしたい。
少しでも少なくしたいが可能か? 
例えば日数按分等。




【回答】 


難しい。

減価償却は“事業の用に供した”月より償却を開始する必要ある故。



【チャモの場合】

あっさり断れました。

例えば、4/28に取得した場合、日数按分すると4月の
減価償却は少なくなります。これを私は目指したのですが、
28日でも、30日でも事業の用に供した日から減価償却を
開始しないと駄目らしいです。

つまり4月は1ヶ月分の減価償却を計上する必要があるわけです。
細かい点ですが、キャッシュフローに影響あるので真剣に交渉したのですが
無理でした。。。。

【税務】Q&A【税務】Q&A(3) : 青色申告 + 不動産所得の赤字



こんちにはチャモです。


先日から私が初めて物件購入した際に悩んだ税務上のポイントを
紹介させて頂いております。。

今日は私に起こった特殊な事例のご紹介です。
まずは何が起こったかをご説明いたします。

●私の場合(前提):

・青色申告を申請しました。

・不動産所得が初年度赤字となる見込みでした。

・給与所得ありです。

・融資を受けており、金利支払いの大部分が土地取得に関わるものでした。


通常不動産所得が赤字ですと給与所得との合算が可能となります。

しかしながら、給与所得と合算するにはまず土地取得に係る金利部分の
損金処理の否認をする必要がございます。

従い、この否認した土地取得にかかった金利部分の損金性を、翌期以降への
繰り越しを目指し、質問致しました。



【質問】

・初年度の不動産所得の赤字に際し、金利分は給与との損益通算ができないと

理解しますが、その金利の繰り延べ処理の方法をご教示下さい。

・つまり土地に関わる金利負担は給与所得との合算は認められていないとの事で、

 この金利分は翌年への繰り越しとなるのかどうかという処理を教えて下さい。



【回答】 

土地にかかる金利相当部分については繰延の対象とはなりません。

※非常にシンプルな税理士回答でした。。。。。 撃沈です。



【チャモの場合】



従い今回私が今回の確定申告で取った方法は、可能な限り開業費/創業費に振り、
繰延資産として扱い、給与所得のマイナスの合算は行いませんでした。


結構税金関係は苦労したので、まだまだ続きます。

次回お楽しみに。

【税務】Q&A(2) : 不動産取得費用の処理​方法

こんちにはチャモです。

先日から私が初めて物件購入した際に悩んだ税務上のポイントを
紹介させて頂いております。。

今日は不動産取得時の費用の処理方法(固定資産 or 必要経費)

ついてです。



税務に詳しくない方への補足ですが、固定資産or必要経費の意味は
下記の通りです。

固定資産に計上:固定資産の耐用年数に応じて税務償却を行う

必要経費:取得時に一括処理



今日も&A方式で行います。
尚、紹介する回答は税理士より説明受けたものですが、妥当性につき
当方責任持てませんので、この点ご留意ください。

【質問】

仲介手数料、不動産取得税、ローン手数料等各種税金あるが
処理が不明。是非教えてほしい。?




【回答】 

それぞれの項目についての処理は下記の通りです。



① 物件購入代金:土地と建物に按分(※按分方法は前回記事参照)



② 土地:固定資産計上。償却を実施せず。



③ 建物:固定資産計上。耐用年数で償却。



④ 仲介手数料:土地と建物に按分(付加)。土地/建物の取得額が増える要素。



⑤ 融資手数料:必要経費(一括処理)



⑥ 不動産取得税:必要経費(一括処理) –個人の場合



⑦ 登録免許税:必要経費(一括処理) –個人の場合



⑧ 契約書印紙代:必要経費(一括処理)



⑨ 司法書士費用:必要経費(一括処理)



⑩ 開業以前の経費:開業費として繰延資産計上

 


【チャモの場合】

ここで難しかったのは、開業以前の経費が繰延資産として計上される
ところですね。


上記の通り大部分が必要経費(一括処理)となりますね。

これが開業初年度は赤字となる人が多いというものです。

ただ私の場合は、運良く一年目から黒字でしたのでいろいろ努力しました。
この点はいつかご紹介したいと思います。

結構税金関係は苦労したので、まだまだ続きます。



次回お楽しみに。

【税務】Q&A(1) :中古物件の土地-建​物按分方法

こんちにはチャモです。

今日から数回に分け、私が初めて物件購入した際に悩んだ税務上の
ポイントを紹介させて頂きます。

本当にこれらのポイントは最後までわかりませんで、困っていました。
そこで税理士の先生10名程と無料面談を繰り返し教えてもらった
情報です。



Q&A方式で行いますので、ご理解が容易かと思います。



尚、紹介する回答は税理士より説明受けたものですが、妥当性につき
当方責任持てませんので、この点ご留意ください。


【質問】

中古物件を購入した際、購入金額をどのように土地と建物に割り振るのか?

また建物に多く振りたいが可能か?





回答】 

一般的には、下記の方法により算出した中からいずれかを選択することになる。



① 契約書の記載額で按分する方法

② 固定資産税の評価額を用いて按分する方法。


③ 国税庁HP等で掲載されている建物建築価額表を用いて按分する方法。


これらの中で一番有利なものを使用する事をお勧めします。




【チャモの場合】

1棟目を購入した際は、上記3パターンで契約書記載金額が一番有利でしたので
① を採用致しました。

2棟目も①契約書上の建物価格につき、
ハードネゴをしたので①の方法が一番有利でした。

まずは契約時のハードネゴをして、其の後税務上の3パターンの再確認で、
税務上の金額を決定するという方針ですね。

ではまた次回。

【3棟目模索中】 誓いー第5回申し込み

こんばんは、チャモです。

現在、昨日みた物件の申し込み価格を検討中です。

難しいです。。。。

悩みどころ:指値金額

この物件、かなり価格が高く、現在7,800万円で売りに出ています。

いくらで指そうかかなり迷っています。

今日はブログを書きながら、頭を整理して本当に自分に必要な物件かどうかを考えたいと思います。

【悪いところ】

全部で9室ですが、売主様が4部屋を使用中で、1部屋が空きという状況です。売却後は売主様は引っ越し予定。

現在の賃貸相場に照らし合わせると、賃料は40万円/月が無難。

ただ賃貸に出すためのリフォーム費用は結構掛かる可能性あり、
(それも5部屋実施する必要あり。)

壁が汚い

築20年超

【良いところ】

立地良し(ターミナル駅より徒歩9分)

重量鉄骨

外観よし


こんなところです。纏めてみるとあまり良いところ(=好きなポイント)がないですね。。。。。


費用もかかりそうなので40万円×12か月=480万円/12%⇒4,000万円かな。。。。


積算も見てみると、実勢価格で坪80万円の場所で、物件は45坪。従い3,600万円。
これに建物価格を800万円とすると(固定資産税価格)4,400万円。


うーーーーー売出価格の50%ちょっとにしかなりそうにもない。


ふつうに考えると申し込み入れてもこれは無理そうですね。。。。。。。。。。。。。


ただ諦めていいのだろうか???

⇒だめです。


ちゃもは鬼指値申し込みから逃げません。

ちゃもは不動産業者からの罵声も恐れません。

ちゃもは売主様からの非難も恐れません。

明日勇気を出して、4,000万で勝負します。

※無謀な指値申し込みは、無理とわかっていても出すのに勇気がいることを実感しました、笑











入居後すぐに退去連絡??!

おはようございます。リリコです。

先日、中野区1号物件に初の空室が出ました。
そして募集を開始すること1か月、、
すぐに入居してくださる方が決定し、
ほっと安心していたのも束の間、、。

なんと、その入居者さんが一身上の都合で退去、
ということが決定しました。
理由を詳しく聞いてみると、どうしようもない一身上の都合なので
しかたないことではあるものの。。。

さすがに管理会社さんも焦り、退去通知が到着した当日に
お知らせしてくださいましたが、、。

やはり、大家業は一筋縄ではいかないとつくづく思いました。

今回の反省としては3つ。

①入居者選定を管理会社さんにお任せしてしまった
(ちょっとあやしいなぁ、大丈夫かなとおもってはいたものの)
②無職の方を入居させてしまった
(働いている方に比べて自由度が高い為、すぐに引っ越せるor実家に帰れる)
③契約の解約条項に入居期間のミニマムを設けるこをしなかった(例えば6ヶ月以内の解約の場合違約金1か月など、、
ハードルは少し上がりますが、6ヶ月や1年であれば
入居者もそれなりの支払いをして引っ越ししてくるわけですから
そこまで抵抗はないはずです)



というわけでまた募集再開となってしまいました!!

【セミナー報告】新築アパートの工夫

こんばんわ、チャモです。

たった今、本日のセミナー参加+物件視察という不動産DAYを終えました。

●セミナー報告:

今日勉強になったポイントは大きく2点です。

① 3Dでの部屋アレンジ ⇒基礎高を利用した半地下

セミナーでは、新築アパートの物件見学を実施。最新のアパートは立体的で、1Fでは基礎部分の高さを利用して半地下をつくり、そこで延床面積を稼いでおりました。

すごいですね。これは使えるテクニックです。

② オートロック+キッチン価格

オートロックを設置した場合、建蔽率に参入すると思い込んでいましたが、玄関部分の上に隙間を作り、完全に密封しなかったら建蔽率参入を防げるらしいです。すべての自治体で可能な方法ではないですが、かなり使えそうでした。

キッチンですが2口コンロの1K用のキッチン。業者価格を聞いたところ、16万円だそうです。
暗記しておきます。

お風呂の特徴はアクセントタイルを使用していました。お風呂に色。。。自分が立てた場合どうするか悩みどころです。。。


あとは価格。業者価格は、工務店<中小業者<大手ハウスメーカーらしいです。

この中小業者は1K(20-25m2 /軽量鉄鋼)の1部屋価格が450~500万円とのことでした。

私の新築をプランニングする際の目標値が1部屋400万円以下ですので、もう少し工夫が必要そうです。

今度一度工務店に話を聞きにいってみようと思っています。


【3棟目物色中】 第4回目申し込みの結果は?

こんばんわ、チャモです。

最近は年齢を感じる日々です。

久しぶりに走ってみたら筋肉痛で翌日動けない。。。もう歳ですね。

あと物件購入に向けて驀進中ですが、なかなか買えません。こんなに利回りが下がっている中、どうやったらよい物件と出会えるかが分からない日々です。自分の基準に照らして申し込み入れてもよいなーと感じる物件が1か月に1物件程度しかありません。あと、3年くらい早く不動産投資を開始していればよかった、と思う日々を過ごしています。

さて、そんな中、第3号物件のために、4回目のチャレンジをしておりました物件の結果がでました。

結果は、、、、、「価格が低すぎる。残念ながらもう少し様子を見たい」

という売主様希望でした。。。。


今回は買えるかも!とかなり期待していたので、ショックがでかいです。

あと何回断られたら運命の物件と出会えるのでしょうか?

つらい日々がまだまだ続きそうです。


さて、今回の申し込み物件ですが、特徴は下記のとおりです。

・リゾート物件
・土地の価格がほぼゼロで、価値は建物のみ
・高利回り物件

土地の価格がゼロで、リゾート物件ですのでなかなか手がかかりそうでした。満室での経営は難しく、必死に営業活動を行い、80%程度で回せるかというような感触。

最近は物件購入時に何が自分の付加価値としてつけれるかを考えるようにしているのですが、今回の物件購入にあたっては、「客付力」を考えていました。すなわち高稼働させるための努力を惜しまない、精神です、笑。
(※経験はないので気合と根性でどうにかする予定でした)

ただ真剣に物件購入を検討、申し込みすると知識は蓄積できました。今回得た知識は、

①浄化槽とは何か?そのコスト、
②配電での利益創出(※オーナー側でのメーター設置)
③法人化のメリット、
④第3号物件は法人での購入の必要性あり(結論)


というものです。

浄化槽は正直しりませんでした。このタンクをみたさい、仲介業者も知らずに、「このタンクで飲料水を建物に配布してます」と自信をもって言ってました、笑。飲んだら大事ですよ!

配電は、自分で電気メーターをつけ、請求する仕組みです。電力会社と一括契約して、それを分けるという形で、オーナー側で請求するというやり方。儲かってました。リゾート物件ですと、よいのでしょうね。面倒ですが、これで年間30万程度の収入になってました。

法人化はこれテーマです。将来法人税が25%まで低減されるかもしれません。これからは法人の時代です。今、所得税と法人税の実効税率比較表を作成中ですので、今度完成したらブログにアップしてみたいと思っています。


やはり物件検討⇒申し込みは勉強になりますね。

今私は①高利回り物件、②容積率オーバー物件、③リゾート物件、④リフォームが必要な物件、⑤事故物件に絞って検討していますので、マニアックな世界への突入を目指しています。

”1か月に1本の申し込み”+”断られ続けてもあきらめない”+”自分の納得いく価格にこだわる”をテーマに引き続き頑張っていきます。











[ 2014/05/22 21:26 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

⑦【副業】会社にばれないため​には?

こんちには。チャモです!
前回は
①確定申告の際の普通徴収選択を紹介いたしました。
これは非常に重要で、見えにくいところにありますので、選択を忘れないように気を付けてください。
ではもう一つの重要なこと、それは何かというと
②孤独に勝ち絶対に会社の人には喋らない:

これに尽きます。

普通にしていれば、他人からは分かりません。
自分からボロがでるのです。
不動産投資が成功して、ある程度の現金が手に入ると
人間自慢したくなりますよね。

やはり身近な人に聞いてもらいたくなるもんです。
この衝動に負けてはいけません。
会社の先輩/同僚/後輩は、業務を行うための同志です。
同志はベクトルが一緒でないと、即ち目標が一緒じゃないと成り立ちません。
同僚のサラリーマンが自分に経済的に自立したと自慢した場面を想定すると…
冷めますよね。。。。

もしその同僚がケアレスミスをした場合、どう思うでしょうか?
私は、「不動産収入あれば仕事重要じゃないよね!」と思ってしまいます。


私は器が小さいですが、このように思う人が大半だと思います。
このように周りに思われてしまうと、仕事上マイナスです。

副業が成功するとも分からない状況、本業が重要な状況では
絶対に不動産投資について喋っては駄目です。

今日は自戒の念を込め、上記記述してみます。。
=会社に副業をばれないためには=

①  確定申告の際の住民税普通徴収の選択

②  自分からしゃべては駄目。
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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