チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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入居者が決まりました!

おはようございます。
リリコです。

先日お伝えした第一号中野区物件について。

先週ついに新しい入居者さんが決まり、
入居を済まされました、一安心です。

3月末に空室となってから1か月経たない間に
ご入居いただけ、ほっと致しました。

やはり念には念を!、
いうことで清掃後、
再度しっかりとクリーニングされているか、
気持ちよく内覧していただける状況かを
確認したのもよかったのかもしれません。
その作業をした日にすでにお申込みいただきました、
とご連絡いただいたのですが、
それから2週間ほどどうなるかわからない状況が
続いていたので契約が無事終了するまでは
積極的に募集活動をするべきだ、と思いました。

そして今回の解約→新規契約までの一連の今回の募集を通して、

管理会社さんとの連携プレーが非常に重要
且つ
信頼できる管理会社さんに
しっかりお任せすることができる状態に整える!


という行為が非常に大切だということに気づかされました。

新米大家、勉強の日々です。



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【戦略/賃貸併用住宅​】Part1-建築士​さんからの学び

こんちには。チャモです。

現在引っ越しを考えており、賃貸併用住宅の購入を検討中。

具体的な案件を検討してきました。

①建築士との打ち合わせで教えてもらった点の纏め

土地の形状としては、(a)整形地、(b)接道は私道に2m、
(c) 第1種高度地区(東京)でした。

ここで重要なのが高さ制限。特に今回の案件では北側斜線が
重要でした。

この北側斜線制限の中で、第1種高度斜線に該当。5m以上で
横1mで高さ60cmの許容となるとの事でした。

ここで我々の希望は
a) 賃貸物件はロフトをつけて魅力的な物件を建設
b) 居住スペースは採光が重要
c) ルーフバルコニーが必須
d) 可能であれば3階建て

でした。

この中でやはり問題になったのが絶対高度10mと北側斜線。

【ロフト】
まずロフトに関わる制限は2つで(延床面積に該当しないために)、
(1) 高さ1.4m以下、(2) 床面積の50%以下との事でした。
またロフトも建設コストは、通常の床面積コストの半額が目安との
話でした。

【採光】
ここは窓をどこにつけるかの議論。正直よくわからず、建築士さんを
信じるしかないという感じでした。。。まぁロフト作って高いところに窓を
付けると良いらしいです、笑。

【ルーフバルコニー】
ここが一番びっくりした所。なんと通常の屋根とルーフバルコニーで
コストの差が1Jあたり100万円くらい変わってくるとの事。

通常の屋根だと人が乗ることを想定していないのに対し、
ルーフバルコニーでは、荷重を考慮し通常の3階建てと同様の構造を
取る必要があるからとの説明でした。。。。。。

かなりコストに違いがでる所です。

【バルコニー】
ここは建蔽率に算入しないために中心線から100cm (軒の長さ大体90cm)
以内に収めないとだめという制限があるとの事でした。

コストはあまりかからないイメージでした。

【日影規制】
軒高7m以上 もしくは3階建て以上を立てる場合に考慮が必要。
⇒今回の物件の場合、3階建をたてると日影規制に引っ掛かる可能性が
 高い形状でした。
⇒日影規制が厳しい場合、南側に面する構造を小さくする必要がある
とのことでした。。。

【その他の学び】
・2階建で約6m。3階建で8.5m位の高さになる。
・2階部分が完全に居住用なら外付け階段も可能(接道が2m以上4m以下の場合)。
 これは階段が共有部でないため。
 (共同住宅がたてられず、長屋形式を選択せざる負えない土地の話です)
・長屋の場合、通路(避難経路)は2m。共同住宅の場合は1.5m。

②コスト

最後に一番重要なコストの話です。

今回は木造住宅を考えておりましたので、それをベースに。

(1)単価:ざっくり50-60万/坪。今回は55万で試算

(2)賃貸用設備:余分に1部屋120-150万/部屋がかかる試算

(3)水道引き込み:必要あれば50万円程度。口径が重要らしく、
 賃貸併用住宅では、20口径ではなく、40口径がお勧めらしいです。

(4) 地盤改良:ひつようあればこれで100-200万円かかるらしいです。

今回は160m2位の建物を考えていたので(1R ×3 + 居住)、
全部で3,500万円程度かかりそうでした。

【融資】 区分マンションへの融資銀行(2014年4月)

こんばんわ、チャモです。

今日は最近流行している区分マンション投資で
活用可能な金融機関を聴取致しましたので、
纏めてみます。
(情報源は秘密です。。。。)

私は、「サラリーマンが区分マンション投資から
スタートしてのリタイアを目指す」というのには
反対派ですが、融資の現状を把握するのは非常に
有意義だと思いますので、纏めてみます。

かなり使える銀行のみを抜粋です。

ただ年収として500万円以上ないと厳しそうですね。

①O銀行:

融資金額:最大95%

融資期間:最長35年

金利:2.3% (HP参照)

年収目安:450万以上

総借入額:年収の6倍が目安

② R銀行(都市銀行):

融資金額:最大70%

融資期間:最長30年

金利:不明

年収目安:500万以上

総借入額:年収の10倍が目安


③城北●●金融公庫:

融資金額:最大95%

融資期間:最長30年

金利:2.175%

年収目安:500万以上

総借入額:年収の8倍が目安

④東●スター銀行:

融資金額:最大90%

融資期間:最長35年

金利:3%

年収目安:500万以上

総借入額:年収の10倍が目安


※上記情報の確度は不明ですので、あしからず。

賃貸併用住宅検討中①

こんばんは。
リリコです。
ここ最近は賃貸併用住宅を真剣に考え始めています。
まず、何より自分たちの居住スペースで条件が良い立地と
希望の広さが欲しい、と考えるとどうしても賃料や返済が
重くなってしまう。。
けど、やっぱりもう少し広さが欲しい、自由度が欲しい、
と考えた結果、検討しはじめました。

色々話を聞いてきた結果のメリットは

敷地面積の50%以上を住居用として使用していれば
住宅ローンの適用が可能。

夫婦ペアでローンを引けば、MAX8000万のローン控除が可能
⇒10年で800万円戻ってくる計算。

且つフラット35も8000万まで可能。

ただ実家に近い立地、広さの条件、希望を足し合わせると
新築で居住用のスペースも確保しつつ、賃料収入を得ながらで
回していけそうな土地がなかなかありません。

困った困った、というところ、かなり接道条件が悪いが、
綺麗な正方形で相場の3分の2以下の価格での売り出しがある土地を
業者さんに紹介していただけました。

今まで土地から仕入れてプランを考える、という経験がなかったので
ケーススタディで色々勉強中です。
まだ検討段階ですが、
追ってまたご報告できればと思います。

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【戦略/定量分析】 空室率/家賃減少率の​設定

こんばんは。チャモです。

こないだ参加したセミナーで非常に良い統計分析を
行っていたので、この点の共有及び私の財務モデリングへの
反映方法を紹介したいと思います。

このセミナー主催の某不動産会社は、自社でデーターを
集めており、統計を取っているとの事でした。非常に
膨大なデーターにアクセスしており、信用できるとの
印象でした。

●東京都の空室率:

23区内: 10%強との事でした。

●東京都の家賃減価率:

23区内: 約1.5%/年
神奈川:  約1.8%/年

※一年で1.5%家賃が下落するという意味です。

●財務モデリングへの反映:

☆空室率☆:

方法は2種類あります。①自分の経験からの試算、
②地域の平均値を使用するというものです。

①経験値:
この場合、変数が2つあります
(a) 空室期間:自分の部屋の大体の空室期間(家賃発生しない期間)
(b) 入居期間:入居者の入居期間。

これら2つの変数から空室率を求めます。

(数式)
100- 入居期間(単位:月)×100 ÷ 入居期間 + 空室期間(単位:月)

(例) 自分の物件の平均空室期間:2ヶ月
   入居期間:2年 (24ヶ月)

→ 100- (24×100) / (24+2) = 7.69%


②地域の平均値

自分の客付能力、目安が無い方は、平均値を使用するのがお勧めです。


☆家賃減少率☆

これは平均値、経験値を使うしかないですが、かなり”えいや”で
決める必要ありますね。

私がよくやる方法は、新築の時の家賃と、築古家賃(底値)を
不動産業者に聞き、これを直線で補間し、減少率を計算しますね。

要は不動産業者のヒアリングを参考にしています。


この財務モデリング手法は結構こだわっていますので、
またまたご紹介します。

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【はじめての不動産投​資】区分マンションは​危険 (結論)

こんばんは! チャモです。

今日は区分マンションに関わるセミナー後の結論を書きたいと思います。
前回までで伝えたかった部分は、

サラリーマンをリタイアする事を目標にした場合、
「区分投資から始めては駄目」ということです。

区分マンションから始める人の気持ち、とっても理解できます。

なんといっても私も当初不安で不安で仕方なかったですから。

区分投資から始める人は

【理由】
①少額投資
②管理体制がしっかり
③何事も経験、まずは1部屋から

という点を挙げられ、そこから1棟→リタイアと考える人が
多い印象です。

其々の項目に対する私の意見です。

【チャモの意見】
①少額投資→リスク低い→儲からない

②管理体制がしっかり→プレミアムを業者に支払っている

③何事も経験まずは1部屋から
 →1棟管理と区分の1部屋管理は全く別物
 →あまり区分所有のメリットは無い(気持ち的なもの)

従い、私は”まずは区分投資”という考えは捨てた方が良いと
持っています(飽く迄サラリーマンをリタイアしたい方/低額所得者を
対象)。

ではどうしたらよいのか、対応案を挙げてみたいと思います。

【チャモが考える対応策】

①少額投資 → 1棟でもフルローンが引ける物件の購入を必死に探す

②管理体制がしっかり
→ 管理体制は自分で構築できるようにならなければ儲からない事を
  理解する

③何事も経験まずは1部屋から
 →人の経験を、自分の疑似体験に
 →”区分→一棟”を成功させた方々20名くらいに意見を聞いてみる


私が1棟ものから始めた理由は上記を実践して、です。
何か疑問点あったら教えていただけると嬉しいです。

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【はじめての不動産投​資】 区分マンションは危険 (分析)

こんばんは! チャモです。

昨日のセミナー報告に続いて、初めての不動産投資での
区分マンションの危険性を掘り下げていきます。

要は”業者の言う事を鵜呑みにしてはいけない”
という内容で、
”区分マンション投資を目指す方は目的が限られる”
ということです。

●利回り:

まず足元の区分投資マンションの利回り(業者紹介)では
6-8%近辺との事です。

6-8%である点重要です。

●融資状況:

区分でも融資がつくみたいです。
上手くやれば下記のようです。

融資金額:70-95%
自己資金:5-30%
金利:2.175%~3%程度

●キャッシュフローは基本的に回らないと覚悟が必要:

月10万円の家賃が取れる区分マンションを融資を最大額活用して
購入した場合、投資直後の月間CFはいくらになると思いますか?

良くて1-2万円です。奇跡的に3万円でも良いでしょう。

悪いですが、この3万円はすぐになくなります。
なぜなら業者が示すCFには、
下記の項目が基本的に考慮されていません。

① 固定資産税の支払い
② 賃借人の退去に伴うクリーニング費用、
③ 空室期間中のローン返済
(東京都の空室率は10%もあるというのが現実です)
④ 税金支払い
⑤ 5年毎の火災/地震保険料

従い、サラリーマンが区分マンションを融資を受けて購入した場合、
基本的に”手出しが発生する可能性が高い”と理解したうえで
購入する必要がありそうです。

●老後の退職金としての不動産投資:

この観点も業者は謳っていました。

現金での積立 vs 不動産のローン支払

という構図ですね。
この点については私は不動産投資に賛成です。
何故ならインフレリスクも不動産投資ではカバーできている故です。

●ではどういう人が区分投資に向いているのか?

この点の考察は非常に重要ですね。

① 現金を持っている人 (金持ち):
金持ちは”現金”を保有しており、この”現金リスク”を
回避したいと思うでしょう。従い現金を他の資産に変えたいと
考え、不動産/株/金等を保有する傾向にあります。

この場合、現金同等物=不動産という捉え方で、

不動産=資産 (現金同等物)

として認識します。現金よりも利回りはよく、
この利回りの背景は、(1)事業リスク、(2)流動性でしょう。

まぁ金持ちの人は、何をやっても自分の現金がなくなるだけですので、
リスクも相対的に低いですね。
(大部分のサラリーマンはこの属性ではないと思います)

② サラリーマンのリタイアを考えていない人:

まず重要な点は、区分マンションではキャッシュフローは略ゼロです。

何棟買っても融資残高がある間は、ゼロはゼロです。
ローンを返済して漸くキャッシュフローを生み出します。

ローン返済までは、定期収入が入ってこないので
サラリーマンはリタイアできないのです。

この前提で、下記の2ケースの方々には
区分マンション投資は良いかもしれません。

Case1: 適正な融資額での購入(自己資金比率最低50%程度):

融資額が小さいと一応キャッシュフローは回ります。また少しですが
融資によるファイナンシャルレバレッジも効き、ROEの増加も狙えます。
従い、この点はメリットです。
また固定金利の活用で、インフレ対策にもなります。

※これなら何があってもキャッシュフローが回るという前提です。

Case2: 生命保険としての購入:

不動産投資の素晴らしいところは団信がある点です。

これは自分が死んだ際、ローン残高がゼロとなります。

負債ゼロ+区分マンション = キャッスフロー

ですね。従い相続した家族に安定的な所得を齎す効果があります。

インフレを懸念されて、生命保険が嫌な方が代わりに不動産投資を
するのもありですね。

※生命保険料として毎月の持ち出しは覚悟するという意味です。


要は、金持ちだったり、別の収入源がある方が手出し覚悟で購入するのは
有りというものですね。

※給与収入が少ない方は、手出しがかなり重くのしかかるので絶対に
 止めた方が良いです。
 (まぁ利回り次第ですが、東京都は難しいと思いました)

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金持ち外国人向け高級住宅もうたくさん-ロンドン市民が怒り


4月3日(ブルームバーグ):シェリル・コインさんは今週、他のロンドン市民らと
ともに市庁舎の前で「大金持ちのための家はもういらない!」のシュプレヒコールを
繰り返した。市庁舎の中ではボリス・ジョンソン市長が、香港企業ハチソン・ワンポ
ア が最大3500戸の住宅を建設する許可を出そうとしていた。その建設予定地の周辺
住民が、海賊の格好をして抗議に繰り出した。

教師として半分引退しているコインさん(63)は「建設されるのは地元の人が決して
買えない値段の住宅だ」と指摘。しま模様のシャツの襟元にどくろマークのスカーフ
を巻いたいでたちで、「住宅を必要としている人が何千人も地区内にいるのに、超が
付く金持ちのための家を建てようとしている」と怒りをぶつけた。

金持ち外国人の住宅投資先として人気のロンドン。おかげで、市内の多くの地域では
住宅価格が大半の市民の手の届かない水準に高騰してしまった。今や、外国人投資家
への対応に忙しくて地元を置き去りにしているわけではないと住民に納得してもらう
のが、政治家や不動産開発会社の課題になっている。

昨年6月までの2年間にロンドン中心部で新築住宅を購入した人の69%が外国生まれ
だった。28%は英国内に居住してもいない。仲介業者のナイト・フランクが同年10月
にリポートを発表した。ネーションワイド・ビルディング・ソサエティの2日の発表
によれば、ロンドンの住宅価格は今年1-3月(第1四半期)に前年同期比で18%上
昇し、2003年以来の大幅値上がりとなった。

ロンドン市議会の住宅委員会を率いるダレン・ジョンソン議員は電話で「あからさま
に不公平なこの状況を目にしている人々の怒りが沸騰しつつある。彼らは断固とした
措置を求めている」と語った。「こうした投機はさらに価格をつり上げるだけで、ロ
ンドン市民に全く何の恩恵ももたらさない」と付け加えた。

門戸閉ざさず

一部の物件を海外でだけマーケティングしていた開発会社は批判にさらされ、ロンド
ンでの売り込み活動に再び注力し始めた。しかし海外投資家に対して門戸を閉ざした
わけではない。

今ロンドンで最も大規模かつ話題を呼んでいる物件の一つは、テムズ川の南岸に建つ
れんが造りの元発電所「バタシー・パワー・ステーション」を再利用した集合住宅
だ。ここは英ロックバンド、ピンク・フロイドのアルバム「アニマルズ」のカバーデ
ザインに採用されたことで知られる。マレーシア国籍のオーナーが第1期分の866戸
を1月に売り出すと3日で完売。買い手の半分以上が外国人だった。第2期分の200
戸超は5月1日に販売開始。

開発会社バタシー・パワー・ステーション・デベロップメントのロブ・ティンクネル
最高経営責任者(CEO)はインタビューで、全3500戸の同プロジェクトの住宅を購
入するため登録した1万3000人全員に同社社員が電話をかけたとし、居住目的で購入
する人に優先的に販売するつもりだと語った。

ハチソンの物件「コンボイズ・ワーフ」は英国王ヘンリー8世が1514年に造船所とし
て開発した周辺地域にある。ロンドン市当局への届け出によれば、全体の15%に相当
する525戸は市民の手の届く価格の物件になるという。議会は50%を求めていた。

原題:Londoners Priced Out of Housing Blame Foreigners: RealEstate(抜粋)

チャモの借入交渉 (2014年4月 vs ノンバンク)

こんちにはチャモです。
今日は融資の現状のお話をします。

私は仲介業者等より多角的に情報収集し、
自分の融資の際の交渉に活用しております。
今回はノンバンクMと交渉してみました。

結果は
















惨敗です。。。。。。

戦評は下記の通りです。

●対戦相手:ノンバンクM

●結果:惨敗 - ノックアウト負け

●試合展開:
a) 融資額:フルローンに達しないばかりか、80%融資も引けず。。。
b) 期間:最大25年
c) 金利: 3.9%
d) 諸条件交渉:不可能と一喝
e) 共担:必須

悲しすぎます、ノンバンクにKO負け。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


1棟目の新築アパートで私の担保枠が全滅ですか?

何が悪いのでしょうか?

説明を求めても、、「規則なので。」の一点張り。

会ってももらえませんでした。

私は自惚れてました。

もう一度出直します。

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不動産の資格(知識拡​充)

こんちには。チャモです。

皆さんはどのように不動産知識を増やしていってますか?

私は”実践主義”ですので、知識を増やす基本は下記の4パターンです。

① 物件見学した際に仲介業者に教えてもらう

② 融資可能な銀行担当者と直接面談してみる

③ セミナーに参加して、専門家に質問する

④ 読書=本を読む

私の場合は、自分で足を動かして得た知識、経験は
定着度も高く一番好きです。


ただ勉強も非常に重要と感じており、上記でいう③セミナーへの参加、
④読書は意識的に行っています。

今月は既に2つのセミナーに参加、来月も4つのセミナーに参加予定です。

然しながらこれらのやり方には私の場合短所がございます。
それは「興味のないことが全く身につかない」というもの。

なぜか興味がないことは、”左から右”で、
すぐに忘れてしまいます。。。。


私は不動産投資に必要な知識には(1) 実戦知識、
(2)体系的/網羅的な知識、があると感じています。
上記で指摘した私の苦手分野は(2)体系的/網羅的な知識の取得です。

なぜ体系的な知識が必要かというと、
実戦知識のみでは”場当たり的な知識”となってしまいがちであり、
また第三者への説明には”全体⇒個別”という感じで示してあげる必要性が
あるからです。

私は(2)の取得が苦手ですので、この知識拡充には”資格の勉強”
を活用しています。

従い、2014年に取得する知識を下記の通り設定致しました。

●2014年10月:宅建
●2014年11月:ホームインスペクター検定
●2014年12月:競売主任資格

これら3分野の知識を2014年は身に着けようと思います!!!

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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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