チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【9号物件】 金消契約締結


ご無沙汰しておりますチャモです。

先週漸く地銀さんと金消契約を締結でき、来週決済予定となりました。

ここまでの作業としては、①法人の設立、②リノベーションプランの策定、③除草作業の手配準備を行って参りました。

やはり築古物件の場合、若干の手直しが必要となることから売買契約締結から決済までの間にやることが沢山あります。


また融資条件ですが、3度交渉を行った結果、築27年の物件に対して非常に良い条件がとれました。

【条件】
金利: 1.6% - 変動金利
期間:30年
返済猶予:4ヵ月

残念ながら固定金利まで獲得できませんでしたが、かなりの好条件と捉えています。


来週の決済までにまだやることあり、今日も今から頑張って業務にあたろうと思います。

チャモ

PS: また欲しい物件がでてきて、融資打診を開始しました。規模はまぁまぁ大きくどうなるかわかりませんが、進捗ご報告いたします。




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【9号物件】 契約完了 - 6,000万円弱の値引獲得

こんちにはチャモです。


遂に9号物件の契約まで辿り着けました。

業者からの横やり、他買い付けの受領等のすったもんだがありましたが、
よかったです!
(買いあがりをした業者には、腹が立ちました。。。。)

ただこれから1ヵ月が勝負です。

① 銀行の融資確定

② リフォームプランの策定

③ 清掃業者の選定

④ 駐車場の整備

⑤ ゴミ捨て場の設置等

行うべき事項が多々ありますが、抜かりなく1ヵ月で片を付けたいと思います!


今回は過去最高の鬼指値が通りました。

6,000万弱の減額獲得で、割引率も40%強でした。

この辺の交渉を纏めるのがチャモの強みと自己認識しており、今後も同種な
案件での再現性を目指して、頑張りたいと思います!!!


チャモ


【第9号物件】 購入するかも。。。。

お久しぶりです、チャモです。

最近は同時へこうしている2棟の問題解決に奔走し、購入した区分マンションのリフォーム案/金額交渉で忙しかったのですが、ここにきて今年2月より指値交渉をしていた物件で動きがでてきました。

購入できそうで、金額が纏まってしまいました!

詳細は伏せますが、約45% offとなるような奇跡の指値が通りました。また融資の内諾も取れ条件も非常い良いです。。。

ただ問題は物件数が多くなってきたこと、新築物件を推進していることで、かなり業務量が増えており、正直すべてをハンドルできる自信がなくなっています。
(訴訟も控えていますし、笑)

あと、横やりもかなり入っているらしく、無事今週の契約まで辿り着けるか不透明感がでてきましたが、まぁ契約できたらラッキーと思い、吉報を待ちたいと思います。

チャモ



(5号物件) 予算オーバーで大ピンチ


こんにちはチャモです。

5号物件(品川区)ですが、建築確認が下りそうな状況になりましたが、ここで一点問題が生じてました。


なんと建設費高騰です。


予想していた中で10%の予備はとっておいたのですが、なんと20% overの見積もりが出てきてしまいました。


やはり不動産新築は事業性高いですね。 トラブル発生です!!!


建築士に文句を言っても仕方ないので、今週より奔走して解決策を模索しております。


どうなるかわかりませんが、勝負どころですので最後まで頑張りたいと思います。


新築RCは甘くないですね。。。。


チャモ











沖縄物件の決済完了

お久しぶりですチャモです。

最近は会社員としても忙しくなってきており、疲れています。

投資の進捗としては、漸く今週第8号物件である沖縄区分の決済を終えました。

今回は遠隔地の物件であること、首都圏ではない初めての案件で地域特性の理解が必要であった点より、時間がかかりました。


区分マンションの1室で金額は1,000万弱なのですが、物件取得に要する時間は1棟ものとあまり変わりありませんでした。


今回の案件は決済までに2か月を要しましたが、決済を終えて改めて思ったことは

効率を考えると「区分よりも1棟もの」という点ですね。
区分は利回りが良くても、やはり非効率と思います。リタイヤを目指す副業投資家には向いてないですね。



東京に住みながら沖縄の物件を買ってしまいましたが、本物件の目的は完全に”趣味”物件です。

綺麗な海が見える部屋に一目ぼれし、賃貸に回しても15%くらいの利回りが可能というポテンシャルを考慮して買ってしまいました。
金額も非常にお手頃で、経済的な負担は大きくありません。

将来的には、この部屋に移住したいと思っていますし、物件保有しておりますので年に1回は出張として沖縄を訪れようと思います。


●融資について:

資金繰りについては、手金を使うことも考えましたが、やはり”背負えるだけの借金を背負う”という覚悟のもと、下記の金融機関をあたりました。

【セカンドハウスローンとして】

沖縄銀行

琉球銀行

※どちらも第一地銀に該当します。一つの県内に第一地銀が複数あるのは珍しいですね。


【投資用ローンとして】

日本政策金融公庫


結論としては、15年の固定ローンが取れた日本政策金融公庫から借りてみました。

無担保融資として取り扱うこともできたので非常に有難い状況となりました。



以上で報告を終えます。


最後に、部屋の眺望をアップ致します(自己満足ですいません)


部屋からの眺望 (部屋はリフォーム前です)

DSC09729.jpg







部屋は照明つけておらず暗いですが、この部屋のベランダから撮影するとこんな感じです。




DSC09716.jpg




写真のアップの仕方があまりうまくないですね。。。。 綺麗にブログに貼る勉強もしたいです。
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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