チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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(5号物件) 予算オーバーで大ピンチ


こんにちはチャモです。

5号物件(品川区)ですが、建築確認が下りそうな状況になりましたが、ここで一点問題が生じてました。


なんと建設費高騰です。


予想していた中で10%の予備はとっておいたのですが、なんと20% overの見積もりが出てきてしまいました。


やはり不動産新築は事業性高いですね。 トラブル発生です!!!


建築士に文句を言っても仕方ないので、今週より奔走して解決策を模索しております。


どうなるかわかりませんが、勝負どころですので最後まで頑張りたいと思います。


新築RCは甘くないですね。。。。


チャモ











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【5号物件】 新築RC案件


こんちにはチャモです。

漸く波に乗ってきた5号物件ですが、取得までには約9ヵ月を要しました。

思えば昨年の11月に”新築投資を行う”と決めてから動き始め、
1-3月: 建築士のパートナー選定
3-8月: 土地の模索
というスケジュール感で働いておりました。

今回のRC案件では、パートナーとなる建築士(or工務店)を見つけるというのがキーでした。

お会いさせて頂いた建築士は30名以上。その中で性格が合う、実績がある、デザインが良い、コスト管理が徹底している、パートナー先生を選ばせて頂きました。本当に良い先生で感謝しております(こないだ怒られましたが。。。)。

さて今日は土地から購入しての新築投資のメリット/デメリットを書きます。

【メリット】

・デベロッパー業務であり、利回りが良い(建売を購入するより1-3%は改善するというイメージ)。

・好きな建物を建てられる (拘れる)

・間取りも自由

ここまでは簡単に思いつくメリットですが、投資家目線ではさらに次のようなメリットもあります。

・ オーバーローンが容易 (超絶オーバーローンも可能)

・ 消費税還付が容易に受けられる (手元キャッシュの改善)

この2つは投資家からみるとかなりメリットありますね。ただオーバーローンにしても消費税還付にしても、銀行との交渉やら、税理士の先生との協業であったりと手間はかかりました。。。。一度ノウハウを身に着けてしまえば容易ですが、初めてでしたのでかなり綿密に計画を練り、かなり大変でした。

ではデメリットとは、というと

【デメリット】

・銀行目線での積算評価が出ない。

・土地の仕入れ時に、かなりの知識が必要。

・土地の仕入れ、建築士との折衝、銀行との折衝等、関係者が非常に多く、プロジェクト管理が難しい。

・竣工までの期間が長い(=6ヵ月から1年というイメージ)


ですね。 

特に”積算評価が出ない"というデメリットは規模拡大のボトルネックとなるリスクがあり、1棟目から新築を建てると規模拡大は難しくなるかもしれません。

あとは、土地の仕入れですね。これはデベロッパーみたいな仕事でかなり難しかったです。土地を見て、どのような建物を建てられるかイメージできる!ということが重要で、これができるようになるまではチャモは建築士の先生にいろいろ考え方を教わりました。
(10件くらい検討すると結構わかるようになってきます)

併せてプロジェクト管理は非常に複雑です。まぁ適当にやっても進むとは思いますが、プロジェクトの遅れを避けるためにはかなりバランスを取りながら進めいく必要があります。この部分の付加価値が利回りを押し上げると思ってます。

最後の期間ですが、これも重要ですね。やはり中古を購入すると、決済翌日からキャッシュフローが入ってきますので、この点が土地からの新築とは違いますね。


RC案件で表面利回り8%を達成するためには、このようなデメリット(=リスク)を負うという判断をしたのが、今回の案件です。


チャモ@デベロッパー見習い







プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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