チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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4号物件の交渉過程の紹介 (1,500万の指値に成功+オーバーローン)

こんばんはチャモです。

さて決済も完了した4号物件について、購入のプロセスの省察を致します。 ブログで省察し、必要なところは自省し、次の購入に生かしていければと思っています。

今回一番満足していて、かつ紹介したい(=自慢です)ポイントは、①大幅指値成功、+②オーバーローン、という2点です。これらの2点を満たしたことで個人的に非常に満足のいく契約となっています。

●交渉期間4か月の長期交渉→指値大成功:

今回の物件購入には、契約までに4か月を要しました。
申し込みを入れたのは昨年11月で、かなりの長期間を必要としました。

というのも最初の売り出し価格が7,500万円だったものに指値を1,500万円入れてそこから歩み寄りも見せなかったからです。
改めて考えますが、このような鬼指値を通すために重要な点は2つで、① 売主さまは個人、かつ ②元付業者との交渉(仲介が両手)ですね。 
今回の案件もこの黄金方程式に則っていました。

特に仲介がやり手で、売主様は相続がらみに3人のご高齢者にも関わらずも見事に掌握してくれました。さすがとしか言いようがないです。

最後は銀行の決算期を理由にtake or leave交渉を実施したところ、ご高齢者から承諾が得られました!

最高でした。

ただ、このような”長期間交渉+大幅指値”は現在のマーケットでは"築古物件 + 空室率高い"しか難しいですね。

● 奇跡のオーバーローン:

またまた大成功の融資交渉です。今回はオーバーローン+手元に400万残り+連帯保証なしの大成功でした。

特にオーバーローンを得ながらも仲介手数料を交渉したので、決済を終わると手元にお金が残る、という嬉しい事態となりました。これで5号物件取得に弾みがつきそうです!!!


今回の物件取得に際し特筆すべき点はこの2点ですね。

利回りは3%、オーバーローン(+手元に400万円)、CFは月30万円と文句なしの契約に仕上がりました。

まぁ良いところばっかり紹介しましたが当然デメリットもあり、この物件は積算評価がかなり低く、キャッシュフロー物件になっていますよ。
良いところどりはできないのが不動産マーケットですね。

チャモ


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4号物件ーついに決済完了


ご無沙汰ですが、毎月のアップデートすらあきらめ4半期報告に変更のチャモです。

さて今期も申し込みを乱発しておりますが、先月(2月)に漸く物件の購入に成功しました。

この結果、一都三県オーナーのチャモとなりました。

東京都、千葉県、神奈川県、埼玉県と広範囲にわたる投資を断行中です!!!


さて、今回の物件も築古案件ですが、もうすでに満室経営開始しております。

CFはなんと30万円/月、最高です。

売買も4回目となり、かなり価格交渉、仲介のコントロール、契約書詰め、融資交渉、契約から決済までの期間のすべき事項等慣れてきました。
中古の売買は、やはり経験が重要ですので、もっと実践で動き方身に着けていければと思っております。
(今日も1件申し込み出しました、笑)

さて、今回の物件詳細については明日ご報告いたします。

チャモ






プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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