チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【サラリーマン副業】 区分は買ってはいけない

こんばんはチャモです。

自戒の念を込めて、一定期間ごとに書いていますが、今日は再度このテーマ


「区分マンションは買ってはいけない」



◎なぜサラリーマンは区分を買うのか?

これには理由がいっぱいあります。 列挙すれば切りがありません

● 少額から始められる=リスクが限定的

● 老後の年金替わり

● 信用できる業者がたくさん

● 新築マンション、リフォーム済の綺麗な物件を購入できる

● 管理が楽です

● 立地が良い

● 1Fを避けて、好きな買いを購入できる

● 大規模修繕計画がしっかりしている

● 買いやすい


”区分マンションを欲しい” となりますよね。

まだ経験が浅い”初めての不動産投資”の場合、キャッシュフローの予測がほぼ不可能です。
費用がどれくれい掛かるか、空室がどれくらいか等、人の話で想像程度はできますが、不安で不安でしょうがないはずです。

その結果、”まずは物件を持ってみよう”と思い、または仲介業者に背中を押され購入する事例が多々あります。


ただ本当に良いのでしょうか? 

皆様サラリーマンが不動産投資をする目的は何でしょうか?


多くの人は「不労所得を生み出す不動産が欲しい」だと思います。

私もそうでした。


ただ物件を探し始めるとどうなるか?

物件はなかなか買えません。 良い物件は1日で、今のマーケットですと3時間もあればなくなってしまいます。

初心者の浅い知識で、築古は怖くて買えない、借金も怖い、不動産賃貸マーケットに慣れていなくて貸してがつくか不安、いろいろな問題に直面します。

このへんになってくると多くの人の目的が変わってきます。当初の目的は「不労所得を生み出す不動産購入」が目的であったのにもかかわらず、修飾語がなくなり「不動産購入」になってしまいます。

そうなると区分マンションがよく見えます。


なぜサラリーマンが区分マンションを買うのか? これは一番買いやすい(文句のない物件が多いから)です。

ただもう一度いいますが、区分マンションはキャッシュフローが出ません、もしくはマイナスです。



◎なぜ区分マンションがだめなのか。

これはどのように買うのかが重要です。

・新築マンション
・リフォーム済みマンション

これは業者の利益がたっぷり乗っかっているので、儲かりません。融資で買うとキャッシュフローもでません。赤字です。

不動産購入の目的は何なのでしょうか?これを区分マンション購入前に自問したほうが良いかもしれません。

現金をいっぱい持っている人が、国債/銀行預金のかわりに区分マンションを買うのは良いかもしれません。

ただ副業として、キャッシュフローを生み出すためにはじめる不動産投資として区分は不適切です。


凄い安く購入できる区分なら別ですが、通常の区分マンションは避けましょう!!!


悪い業者がいっぱいいます。 

今般、悪い業者はいっぱいいますので、このような記事を投稿します。

サラリーマンの皆様も気を付けてください!



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⑦【副業】会社にばれないため​には?

こんちには。チャモです!
前回は
①確定申告の際の普通徴収選択を紹介いたしました。
これは非常に重要で、見えにくいところにありますので、選択を忘れないように気を付けてください。
ではもう一つの重要なこと、それは何かというと
②孤独に勝ち絶対に会社の人には喋らない:

これに尽きます。

普通にしていれば、他人からは分かりません。
自分からボロがでるのです。
不動産投資が成功して、ある程度の現金が手に入ると
人間自慢したくなりますよね。

やはり身近な人に聞いてもらいたくなるもんです。
この衝動に負けてはいけません。
会社の先輩/同僚/後輩は、業務を行うための同志です。
同志はベクトルが一緒でないと、即ち目標が一緒じゃないと成り立ちません。
同僚のサラリーマンが自分に経済的に自立したと自慢した場面を想定すると…
冷めますよね。。。。

もしその同僚がケアレスミスをした場合、どう思うでしょうか?
私は、「不動産収入あれば仕事重要じゃないよね!」と思ってしまいます。


私は器が小さいですが、このように思う人が大半だと思います。
このように周りに思われてしまうと、仕事上マイナスです。

副業が成功するとも分からない状況、本業が重要な状況では
絶対に不動産投資について喋っては駄目です。

今日は自戒の念を込め、上記記述してみます。。
=会社に副業をばれないためには=

①  確定申告の際の住民税普通徴収の選択

②  自分からしゃべては駄目。

⑥会社にばれないため​には?

こんちには。チャモです!

副業をはじめるにあたり、一つの不安として会社にばれるのでは?
とうのがあります。

これは2つの方法で解決です。

今日は住民税の普通徴収を選択を紹介します。

①:確定申告時に住民税の普通徴収を選択

この点がkeyです。

通常の給料は住民税が徴収されて手取りとなります。

このような徴収方法が特別徴収です。

特別徴収の場合、会社に住民税額が区なり市なりから送付され、
会社はこの住民税額を徴収し、会社が住民税を納付します。

この住民税額が会社に開示されると、会社に副業の存在が
ばれるのです。

片や普通徴収ですと、会社にはこの住民税の通知が送付されません。

従い、確定申告の際、必ず普通徴収を選択するようにしましょう!

次回は、もう1つの重要なことを紹介します。

⑤不動産投資の参入障​壁

こんばんは。チャモです。

前回は副業としての不動産投資は

a) 時間的拘束が緩い点、

b) 本人への依存度が低い点

より副業に最適である事を、私の事例を使い説明させて頂きました。
ただ、副業として不動産投資を行う場合、不動産投資の参入障壁の高さが問題となります。

この参入障壁につき、今日は分析したいと思います。
まずこの参入障壁ですが、心理的な参入障壁と、資金的参入障壁に分けることができます。

① 心理的参入障壁:

まずはは心理的参入障壁です。

【心理的参入障壁】

・物件の良し悪しが分からない。
・どの物件を買ったらよいか分からない。
・空室になったら借りてが付くか分からない。
・空室になったら返済できない。
・空室リスクが良くわからない。
・借金を抱えるのが嫌
・借金は悪
・借金は怖い

これらの特徴は、不動産投資がどういうものか分からず不安、
失敗したらどうしたら良いのかわかない。失敗が怖い、というものです。
こればかりはどうしようもありません。

私も1棟目取得まで、不動産購入を検討し始めてから8カ月要しました。
この参入障壁はかなり高い壁です。
乗り越えるには、いろいろな人の話を聞く、物件をいっぱい見る等して
徐々に不動産賃貸マーケットの知識をつけ、ようやく乗り越える事が
できるものです。

私は「自分の知らない事に投資をしては駄目」と思っています。
これはサラリーマンの仕事を通じても常に言い聞かせています。
従い、この参入障壁を乗り越える時間は人それぞれですが、
重要なプロセスの一部なのです。

このプロセスについては、どのように時間を短縮するか、が非常に重要です。
私のアイデアとしては
a) 利害関係のない人の話を聞く

b) 物件調査を繰り返し、仲介会社の人のアドバイスを聞く

c) 本を読む、セミナーに参加

というプロセスではないでしょうか。これを短期間で繰り返し行うのです。

ただ借金を負うのが嫌だ、リスクだ、と最後まで感じられる方に
不動産投資(=負債付)ではお勧めしません。
無借金経営は経営戦略の一つであり、オプションの一つです。
この場合、自分の手金内での物件購入を考えるのが良いと思います。

② 資金的参入障壁:


これは不動産購入を決めていても頭金が用意できない、融資が下りないというものです。
これは地道にお金を貯める、フルローン物件を探す、
各種金融機関との相互理解を図る、融資がおりやすいときにチャレンジする等が解決策ですね。

③ 結論:

私も投資実行まで思ってましたが、改めて不動産投資実行の
障壁の高さを実感しました。
こればかりはどうしようもないです。

ただ実際投資してみると、当初想定していたよりかなり楽です。
未経験でリスクを負うのは怖いです。
ただこの怖さを乗り越えた人だけが不動産事業者になれ、副業として確立できるのです。
このハードルの高さがあるお蔭で、競合が他の副業より少ないのです!!!

​④副業としての不動産​投資 (チャモへの依存度)

こんばんはチャモです。

前回は副業を継続する条件として

a) 時間的拘束が緩い点、

b) 本人への依存度が低い点

をあげ、不動産管理にかかる時間的拘束がどれだけ緩いかを

私の例で紹介させて頂きました。

今日は“チャモへの依存度”を考察させて頂きます。

● 管理会社をきちんと選べば何もしなくて良い。



私の場合、私への依存業務は大きく2つあります。

① 家賃収入の確認作業

② メンテナンス費用の支出許可

これ以外の業務は、管理会社に依頼しております。
従い管理会社と連携するのが私に依存した業務となります。

また上記①家賃収入の確認作業も管理会社への委託は可能です。

(私の場合は、管理会社の与信リスクの重要度>家賃確認作業で
家賃確認作業を私が行い、与信リスクはとらないという選択をしているだけです)



つまり「きちんとした管理会社の選定」「管理会社が行う原状回復の支払い許可」を

きっちりやればよいのみです。非常に楽です。



【結論】



“不動産事業は事業主への依存度が非常に低い事業“という実感です。

本当に楽です。一昔前に不労所得と言っていたのも頷けます!!!

サラリーマンにとっての副業に不動産投資はベストと思います。最高です。


ここまで書いて不動産投資=副業としてベストと記載させて頂きましたが、

不動産分野の未経験者にとり、非常に参入障壁は高く、この点がデメリットです。


次回は不動産投資のデメリット=参入障壁の高さにつき記載させて頂きます。
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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