チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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遂にやりましたー 近況のご報告

こんにちはチャモです。

今まで必死に進めていた案件が動き出しました。

① 新規2案件がついに始動開始:

一番大きいものとしては、新築RCプロジェクトの本格始動と、新築木造案件の土地決済完了です。この2つのプロジェクトにより借入額が4億円増となり、総額が2億円⇒6億円となりました。

現在推進中でまだ竣工しておりませんが、どちらも東京の山手線内側のプロジェクトです。また駅から近いこともあり、賃貸付けには困らない立地です。
また表面利回りも期待では8%を上回る見込みです(賃貸付けが完了したらまた利回りは報告いたします)。

木造案件は木造で8%超えですが、もう一つのRCでも8%を超え(うまくいけば9%)ており、非常に楽しみです。

この2つのプロジェクトは既に融資を受けた状況ですので、何が何でも成功させる必要があります。プロジェクトマネージメントが難しいですが、マネージメントをすることでプロジェクトに付加価値をつけることができ、高利回りが達成できるので頑張りたいと思っています。

② 借換え:

借換え活動も動いております。既に2行からオファーをもらっており、もうすぐ融資実行です。この借換えができれば現在の3物件のCFが100万円/月を超え、当初の目標を達成します。銀行との交渉も結構厳しい交渉が続き、長期間に及びました(既に4ヵ月を超過)。また融資を打診した銀行も30行(同銀行別支店も1行とカウント)を超えました。

この交渉が纏まれば金利が約2%低減でき、且つ金利の10年固定化ができます。
来週に交渉の最終局面がくるので、ここでも粘り強く交渉を行い、ベストな結果を出したいと思います。

③ 区分マンションの購入⇒2部屋の同時購入:

今まで区分マンション購入したことがないですが、興味は持っておりました。特に住宅ローンを活用した投資という観点で考えていました。

区分マンションを選ぶ基準としては、(a) 自分が住みたいマンション、(b) 将来の譲渡益が狙える区分、と2つの基準で考えており、時折申し込みを出しておりましたが、成約しておりませんでした。

それがこの9月に入り、2物件の購入ができそうな状況となっており、契約交渉を行っております。
1つは自分らの居住用(=将来の譲渡益を期待)、もう1つは別荘用(=使用しない期間は賃貸で運用)、することを考えています。

区分の契約⇒融資打診は初めてでどうなるかわかりませんが、最強の融資=住宅ローンの活用をここで行えるよう頑張って銀行との交渉を行う予定です。

④ 新規RC案件+築古木造案件

水面下でいい感じの交渉状況に発展した案件が2つあります。

1つはこれまた山手線内側のRC案件で、表面利回りが8%を超えそうな状況です。売主様との交渉にもよりますが、現状アパートの5部屋埋まっている土地を購入して、立ち退きを担当するという、付加価値をチャモが創出することでRC8%を実現する案件です。
東京/山手線内側の1等地で表面利回り8%を狙うためには、デベロッパーみたいなことをしないと無理なので、素人デベロッパーとして業者と連携しながら付加価値をつけたいと思います。

もう1つは得意の木造案件です。既に交渉を開始して5か月経過しましたが、ついに売主様がチャモの指値付近まで妥協してきそうな気配がございます。チャモの鬼の指値(売出価格から45%の値引き)が実現するかもしれません。
これも非常に楽しみな案件です。

この2つは上記①新規プロジェクトと比べると優先順位を落とし、かつ面白味のある価格でしか購入しない、というスタンスで進めようと思っています。


いろいろな案件を同時並行ですすめ、且つ会社員としても非常に忙しい時期で疲弊していましたが、この2日間ゆっくりしてかなり元気になってきました。
(ブログもupdateできました)


がんばって進めていきたいと思います。

チャモ












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【はじめての不動産投資】 3,000万円の指値の結果は?


こんちにはチャモです

先日入れた申し込みの1つで、3,000万円の指値をしていた案件が動き始めました。

今日価格交渉を行い、私から500万円の歩み寄りを見せて、先方の最終回答待ちとなりました。

明日までの回答を要請し、金曜日契約という条件での買い上りという条件付きです。


興奮してきました。

今週末には状況判明するので、またご連絡いたします。

チャモ








【はじめての不動産投資】 今日も気合で申し込み

こんばんはチャモです。

今日も物件視察を3件行い、そのうち2件に申し込み入れてきました。

1件目は、築25年のRCで、立地がかなり良い案件です。ただ融資の都合もあり、どうなることやら。。。という感じの案件です。指値は控えめに3,000万円引きを要求いたしました、笑。

もう1件は土地案件。これかなり気に入り、ほぼ満額(たった300万円引き)での申し込みを行いました。この案件の難しい点は、設計で容積が使い切れるかという点です。ここは建築士と今後打ち合わせ、という運びになりました。


さてさてどうなるか見ものです。

この4月から新たな年度が始まりましたが、鬼差し値を繰り返していこうと思います。

チャモ

【サラリーマン不動産】 今日も申し込み2件


こんばんはチャモです。


今日も申し込みを2件いれました。

1つは土地での申し込み。総工費10,500万のプロジェクトを指してみました。

もう1つは少し大きめの案件。築32年で延床面積が1,000m2を超えるRCです。

思い切って10%になるように指してみました。

これも難しいのでしょうけど、何事もチャレンジです。

チャモ

5号物件取得に向けて - 融資枠3億円の確保成功

4半期報告を実施中のチャモです。

さて4号目物件取得に成功しましたが、引き続き5号目物件取得に向けて驀進中の毎日です。今日も土地の取得交渉1つと、申し込み1つを入れてきてクタクタです。

さてチャモのターゲットは引き続き”新築を都内立地(=個人的に最高な立地)に建築”です。

このため様々な金融機関との交渉を行っている第1四半期でした(1-3月がチャモにとっての第一四半期です)。

新築建設のためには切っても切り離せないのが融資。不動産投資の両輪は”物件情報"と"融資"ですからね。

ただ思ったよりも新築に対する融資は各銀行とも厳しく、10-30%位の頭金を要求されてしまいました。

そんな中、ようやく2行使える金融期間に出会うことに成功し、現在関係を維持しております。

その一つはなんと融資総額3億円までをコミットしてくれました! コミットメントライン獲得です☆

ご参考までに現状のチャモ融資枠 for 新築をご紹介します。

●XX銀行 (都銀)
融資金額: 24,000万円
金利: 1.5% -1.8%
融資比率:100%
期間:法定耐用年数

●XX銀行 (地銀)
融資金額: 29,999万円
金利: 1.2% -固定金利
融資比率:100%
期間: 木造- 25年 or RC - 35年


明らかに後者が良いですよね。 もう後者の銀行には週に一度電話して良い関係の構築に努めています。

4月以降になると金融機関のスタンスが変わるかもしれないですし、はやく活用できるよう頑張ります!

チャモ







プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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