チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【セミナー報告】新築アパートの工夫

こんばんわ、チャモです。

たった今、本日のセミナー参加+物件視察という不動産DAYを終えました。

●セミナー報告:

今日勉強になったポイントは大きく2点です。

① 3Dでの部屋アレンジ ⇒基礎高を利用した半地下

セミナーでは、新築アパートの物件見学を実施。最新のアパートは立体的で、1Fでは基礎部分の高さを利用して半地下をつくり、そこで延床面積を稼いでおりました。

すごいですね。これは使えるテクニックです。

② オートロック+キッチン価格

オートロックを設置した場合、建蔽率に参入すると思い込んでいましたが、玄関部分の上に隙間を作り、完全に密封しなかったら建蔽率参入を防げるらしいです。すべての自治体で可能な方法ではないですが、かなり使えそうでした。

キッチンですが2口コンロの1K用のキッチン。業者価格を聞いたところ、16万円だそうです。
暗記しておきます。

お風呂の特徴はアクセントタイルを使用していました。お風呂に色。。。自分が立てた場合どうするか悩みどころです。。。


あとは価格。業者価格は、工務店<中小業者<大手ハウスメーカーらしいです。

この中小業者は1K(20-25m2 /軽量鉄鋼)の1部屋価格が450~500万円とのことでした。

私の新築をプランニングする際の目標値が1部屋400万円以下ですので、もう少し工夫が必要そうです。

今度一度工務店に話を聞きにいってみようと思っています。


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不動​産の知識拡充-201​4年5月

こんちには。チャモです。

最近は不動産の勉強にも熱が入り、
結構没頭しております。

最近やっている事のご紹介です。

①読書:

不動産関係の本を読み漁っております。
もうかなりの数の本を読んだでしょうか。
今日も2冊読破しました。

ただ本を読んでも読んでも、知識は深まりませんね。
表面的です。
そろそろ人の話を聞いたり、現場を見たりに重点をシフトする必要性を感じています。


何か良い本あったら是非ご紹介ください。



②エクセル-VBA

不動産評価モデルの再構築を行っており、このモデル(EXCEL)内にVBAを使用しており
ます。

恥ずかしながらマクロ/VBAには詳しくなかったので今日から勉強中です。

今日だけで6時間は勉強しました。


③ リフォーム業者選定 (Web上)

安くやるための方法をWeb上で模索しております。

分離発注がkey wordみたいですが、あまりよくわかっていません。。。。。

誰か教えて下さい。

どうしたら安くできるのか?

どうしたら格好良い部屋ができるのか?

リフォーム/原状回復の定型化はまだまだ時間がかかりそうです。



不動産投資家として自立までまだまだ道のり長そうです!
頑張ります☆

チャモ


【2014年度中にする事】

●2014年6月末まで:不動産投資/売却モデリング完了
(所得税/法人税の考察+VBA含む)
●2014年10月:宅建
●2014年11月:ホームインスペクター検定
●2014年12月:競売主任資格

不動産の資格(知識拡​充)

こんちには。チャモです。

皆さんはどのように不動産知識を増やしていってますか?

私は”実践主義”ですので、知識を増やす基本は下記の4パターンです。

① 物件見学した際に仲介業者に教えてもらう

② 融資可能な銀行担当者と直接面談してみる

③ セミナーに参加して、専門家に質問する

④ 読書=本を読む

私の場合は、自分で足を動かして得た知識、経験は
定着度も高く一番好きです。


ただ勉強も非常に重要と感じており、上記でいう③セミナーへの参加、
④読書は意識的に行っています。

今月は既に2つのセミナーに参加、来月も4つのセミナーに参加予定です。

然しながらこれらのやり方には私の場合短所がございます。
それは「興味のないことが全く身につかない」というもの。

なぜか興味がないことは、”左から右”で、
すぐに忘れてしまいます。。。。


私は不動産投資に必要な知識には(1) 実戦知識、
(2)体系的/網羅的な知識、があると感じています。
上記で指摘した私の苦手分野は(2)体系的/網羅的な知識の取得です。

なぜ体系的な知識が必要かというと、
実戦知識のみでは”場当たり的な知識”となってしまいがちであり、
また第三者への説明には”全体⇒個別”という感じで示してあげる必要性が
あるからです。

私は(2)の取得が苦手ですので、この知識拡充には”資格の勉強”
を活用しています。

従い、2014年に取得する知識を下記の通り設定致しました。

●2014年10月:宅建
●2014年11月:ホームインスペクター検定
●2014年12月:競売主任資格

これら3分野の知識を2014年は身に着けようと思います!!!

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【法務】 無道路地についてPa​rt1

【法務】 無道路地についてPa​rt1

お早うございます、チャモです。

現在、不動産に係る専門知識を増やすべく勉強中です。。。。

今日は無道路地について勉強しましたので、纏めをアップ致します。

ただ、「投資対象としては×」というのが現状です。

●無道路地とは?
・一般的には公路に全く接していない土地をいいます。
・その土地を単独で利用することは不可能ですが、
公路まで通路を取り付けて利用 可。
・袋地もあるが、違いは袋地は路地状部分で道路に接道している。
・民法上の”袋地”は「他の土地に囲繞されて公路に通じないもの」
(民法210条)

●評価
・無道路地の評価は非常に難しく、個別事情を考慮する必要ある。
(※不動産鑑定士でも難しいらしいので、この評価は素人では無理ですね、笑)
・参考となるのは下記二つの評価手法

①相続税の財産評価基本通達

②固定資産評価基準

●囲繞地通行
・囲繞地の通行は、囲繞地にとって最も損害の少ないところを選ばなければならない
(民法211条1項)。
・公路に全く通じていない土地は、囲繞地通行権(民法210条)あり。
・囲繞地通行権で認められる通路幅は、建築基準法法の接道幅2m以上と必ずしも一致
しない。
 従い、再建築が可能かどうかは見極めが必要。

●無道路地から公路までの土地確保の方法:
①売買(通路部分を分筆して所有権を取得)
②地上権の設定
③通行地役権の設定
④その他
・建築基準法令の接道要件という観点では、上記①売買、
もしくは私道位置指定を受けておくと問題無し。

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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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