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サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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路地状敷地物件の取得

こんちには。チャモです。

今日は路地状敷地の物件について考察します。
(別名”旗状敷地”ですね)

考察ポイントは、どのくらいの金額なら買ってよいか?、
チェックポイントは?という観点で分析しています。

①土地の評価:
まずこのような物件の土地値は通常の土地よりも安くなります。

どのくらいやすくなるのか?

路地状部分の価値は、路地状部分の長さや幅にもよりますが、
整形地の50%~70%程度になるらしいです。

これは一つの参照値ですね。

従い、路地状部分を含む土地全体としては整形地に比べると
15%~20%程度安い評価となるみたいです。

⇒目標値としては”整形地の80%以下で買えるよう交渉”です!


②接道義務(建築基準法):

建物の建築を考える場合、都市計画区域内では2m以上の接道が
必要になります。従い路地状の部分が2m未満となっている物件の
購入は見送る必要があります(再建築不可となってしまいます)。

③条例の適用有無:
ただこれは建築基準法の規定ですので、
追加で条例で制約がある可能性もあるみたいです。
条例の有無も要確認です。

したがい私の結論は下記の通りです。

④東京都の場合:
東京都の場合、接道2m以上4m以下では共同住宅(アパート)の建築は
禁止されております。従い長屋式の住居のみの検地が可能となります。

【結論】
★土地が周辺相場より安く購入できるなら検討する。

★再建築可の物件のみ検討(条例までチェックする)。

★長屋式アパートで事業運営する事が前提。
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[ 2014/03/31 12:10 ] 特異物件の考察 | TB(0) | CM(0)

【戦略/特異物件の考​察】 路地状敷地物件の取得

こんちには。
チャモです。

今日は路地状敷地の物件について考察します。
(別名”旗状敷地”ですね)

考察ポイントは、どのくらいの金額なら買ってよいか?、
チェックポイントは?という観点で分析しています。

①土地の評価:
まずこのような物件の土地値は通常の土地よりも安くなります。

どのくらいやすくなるのか?

路地状部分の価値は、路地状部分の長さや幅にもよりますが、
整形地の50%~70%程度になるらしいです。

これは一つの参照値ですね。

従い、路地状部分を含む土地全体としては整形地に比べると
15%~20%程度安い評価となるみたいです。

⇒目標値としては”整形地の80%以下で買えるよう交渉”です!


②接道義務(建築基準法):

建物の建築を考える場合、都市計画区域内では2m以上の接道が
必要になります。従い路地状の部分が2m未満となっている物件の
購入は見送る必要があります
(再建築不可となってしまいます)。

③条例の適用有無:
ただこれは建築基準法の規定ですので、
追加で条例で制約がある可能性も
あるみたいです。従い条例の有無も要確認です。

したがい私の結論は下記の通りです。

④東京都の場合:
東京都の場合、接道2m以上4m以下では共同住宅(アパート)の建築は
禁止されております。
従い長屋式の住居のみの検地が可能となります。

【結論】
★土地が周辺相場より安く購入できるなら検討する。

★再建築可の物件のみ検討(条例までチェックする)。

★長屋式アパートで事業運営する事が前提。

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[ 2014/03/29 00:56 ] 特異物件の考察 | TB(0) | CM(0)
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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