チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【はじめての不動産投資】 不動産投資でお得な物件を買うために重要な事は?


こんばんは、チャモです。

昨今は不動産投資関連の書籍が本屋に山積みになっており、色々なことが書かれてあります。

初めのうちは、全ての本が勉強になりました。

チャモは100冊以上の書籍を読破していると思いますが、今思っていることは”テクニカルなことを書いている本は本質ではない”ということです。


1) お得な不動産を買う唯一の方法は、”常に物件を探し続け、良い物件があれば即座に見に行き、仲介業者と面倒でも交渉を行い、契約書をきちんと詰めること”

だと思います。

良い不動産は当然競合が多いです。この競合を勝ち抜き物件に自分を選んでもらうためには、”即断即決”です。また良い不動産に出会うためには”継続しての物件検索”です。

この作業は非常に地道です。

チャモも何度も停止したり、今も「マーケットが過熱しておりいまは買い時ではない」と理由をつけて、新規案件模索を停止しようともしていました。

ただ、これでは買えません。。。。 

常に物件を探して、交渉して、また探してを継続することが重要です。

マーケットの中で、より良い物件を買うためには地道な活動しかないと思います。


最近は非常に暑く、真夏日が続いており、まったくやる気がおきません。

ただこのような環境だから競合が減り、自分が購入できる可能性があると思います。


昨日も今日もサボってしまったチャモへの自戒を込め反省分を書きました、笑。












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【はじめての不動産投資】 地方物件は買ってはいけない


こんちにはチャモです。

久しぶりに息抜きができたので、自分の頭の整理のために、私が決めたルールを紹介いたします。

ルールはタイトル通りなのですが、「東京の業者から地方物件は買ってはいけない」というものです。

最近東京にいながら、名古屋、大阪、浜松、札幌、熊本等の地方物件の紹介を受けることが多々あります。
また利回りは関東圏と比較すると高く見えます。

東京で物件を買おうとしてもなかなか理想の物件に出会うのは難しく、”地方投資”も選択肢に入ってくる時期があります。私も一時期真剣に考えていました。

ただ、仲良くなった業者がたまたま内情を教えてくれ、当地対象として外すことができました。

その内情とは、いたってシンプルでした。

まず需給ですが、供給としては地方物件を売りたい方は沢山います。ただ需要ですが、地方で物件を購入できる人は圧倒的に少ないです。

したがい、地方のマーケットがどうなっているかというと

供給(=売りたい) >>> 需要 (=買いたい/購入できる人)

となっているのです。

この場合、売主仲介はどうするかというと、都心の需要を掘り起こすために、東京の業者と組んで東京の人間に売ろうと考えます。

東京の人間の方が基本的には生活水準(=物価)が高く、また給与所得も多いです。従い購入できる人間が多くいるのです。

東京の業者はここで販売を行うために、融資銀行(=ファイナンス調達先)を見つけ、物件+融資とパッケージにして、買主の購入ハードルを下げて物件紹介を行うのです。

はじめての不動産投資をする際には、融資とのパッケージはすごい有難く感じます。このパッケージというのが味噌で、はじめての方はつい地方投資を実行してしまうのです。

逆を言えば、現地の業者は当然東京の方に販売する手間を考えると、地元に住んでいる方に売却するほうが楽ですし、両手手数料にもなります。もし地方に住んでいて且つ物件を購入できる場合、かなりおいしいマーケットと言えるでしょう。

私の教訓として、ここで明確にしたい点は、

① 東京の業者から地方物件を購入してはいけない

② 地方投資するなら、地元業者とのパイプを作りそこからの紹介で購入+融資付けは面倒だが自分で行う

という点ですね。

チャモ









まだまだ続く4半期報告


まだまだブログ継続中のチャモです。 
いつまで続くか不明ですが、そろそろ限界かもしれません、笑

さてこの1-3月は精力的に不動産事業に携わってましたので、改めて今期の学びを列挙いたさいます。

興味あるものございましたら是非教えてください。

細かく紹介します。

● 空室物件のリフォーム:

これは3号物件および新規投資検討で鋭意勉強しました。楽しいですが難しいテーマでたぶん答えはないですね。ただリフォーム費用の概算がイメージできだした点と、和室⇒洋室のリフォームがノウハウとして習得できました。
あと興味あるのは、”風呂なしアパートへのシャワールーム設置”ですかね。
今は新築一直線なので難しそうですが、1年後にはイメージできるようになっておきたいです。

● 満室経営に向けての客づけ方法:

これも非常に勉強になりました。特に管理会社との付き合い方。

チャモは会社員の仕事で”チームのリーダーとして、チームでで働く(サブコントラクターの起用"を常時行っていた経験が、そのまま不動産事業にも活用できることがわかりました!

会社員でいままで頑張ってきたのは賃貸経営をするためでは???と思うくらいです。

3号物件は、”あまり特徴のない物件+駅から遠い物件”ですが、客付け業者の働きかけのみで2か月で満室に成功しました(最後は入居者を選択する余裕までありました)。

客付け業者とも20社以上面談しましたし、業者さんの思考回路、動機等よく理解できたのが非常に良かったです。

(※業者面談を繰り返している間は本当に面倒でした。。。。。)

● 土地の仕入れ方法:

これは本当に建築基準法との戦い、および仲介との交渉ですね。

まだ成功しておらず、勉強+実践を継続中です!!!

● 建築士との共同ワーク:

これも実践中ですが、ようやくチームができてきました。

工務店20社との面談、建築士30人との面談を行い、やっとたどり着きました。

あとは土地が抑えれれば、新築を低コストで建てることができそうです。

建築士/工務店の選び方わかってきましたので、これも詳細紹介できそうです。




学びは多いですが、チャモの性格上”不動産事業はこんなものか。。。”という油断/慢心が生まれてきています。

これは反省点です。常に自戒して、最悪の事態はさける行動を取りたいと思っています。


チャモ

【はじめての不動産投​資】 コンクリートの寿命は​1cm=30年

こんばんは! チャモです。

RC物件購入時の注意点を勉強中で、マメ知識を得ましたので
記述します。

コンクリートは中性化や、鉄骨の経年劣化/錆で建物の強度が
失われていくみたいです。

現在は建築基準法の改定で、コンクリートは3cm以上と
規定されています。

したがい、RCであれば、鉄骨は3cm以上のコンクリートで
覆われていることになりますね。

ここでコンクリートの中性化がkeyとなってきます。

この中性化なんと30年に1cm浸食するらしいです!!!

従い強度が保てるのは3cm×30年=90年ですね。

建物の寿命の1つの目安で90年と覚えておきます。



ただ”中性”という言葉は、イメージよくないですね。

中性化や中性脂肪。。。。。

嫌いな言葉です。

【はじめての不動産投​資】 東京圏の魅力

こんばんは! チャモです。
石垣島2

~石垣島の川平湾~



投資地域には、地方投資、都心投資、海外投資等いろいろな
マーケットがございますが、今日は都心投資の魅力を改めて
整理したいと思います。

東京というのは世界的に見ても本当に凄いです。
世界一の集積地域で、3,000万人以上が生活しております。

世界一ですよ、世界一!

では2位はニューヨーク or ロンドンと思いますよね?

いえいえ違います。

2位はインド/デリー、3位ブラジル/サンパウロで両都市とも
2,000万人オーバー都市となっています。


これらの都市と比べて何が東京は凄いのか?


答えはインフラの充実度です。

交通網が発達しており、上下水道、ガス、電気が
これらの人口に耐えれるのです。


繰り返しですが、世界見渡しても広範囲でこれだけの
インフラを備えている場所はありません。

アメリカではニューヨーク/マンハッタンはインフラ整って
いますが、少し郊外にいけば、もう車社会です。

第3位のサンパウロですが、これも2,000万人以上が住んで
いますが、交通手段はバスが主流で、若干地下鉄です。
地下鉄も網羅地域が非常に少ないです。


ではインフラが整っている意味とはなんなのでしょうか?

これは、投資がなされているという事を指すのです。

世界一インフラに投資された地域 = 東京。

東京は3,000万人を受け入れる能力がある都市です。


現在グローバル社会です。

これだけ投資された都市は、他に類をみません。

将来どうなるのか。

日本は人口が減少しますが、世界を見渡すと人口は増えます。

中国人は今後人口減少ですが、アジアでは人口増加です。

東南アジアー日本は非常に良好な関係です。

東南アジアの諸国に、人口増加に耐えれるインフラが無く、
東京にはインフラがある。

この状況の時、人口の動きはどうなるでしょうか?

東京には今後大きく①地方からの人口流入(都市化現象)、
②海外からの移住という2つの大きな流入が起こると
思っています。
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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