チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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管理は管理担当者がすべて

こんちにはチャモです。

まだまだ今期の活動を振り返っておりますが、今日は管理について。

物件管理ですが、チャモは非常に満足しています。今期もほとんど苦労をせずに、管理担当者が進んで業務提案、および問題解決を図ってくれました。

有難い限りです。 担当者のおかげでチャモは何もしなくてよい、、、本当に感謝しています。

今期も有難うございました。

閑話休題


ということで管理会社選び、担当者選びが賃貸管理において一番重要なオーナーの仕事ということを改めて認識した今期でした。


チャモが管理会社に要求している点は、下記3点です。

① 賃貸人の苦情には即日対応
② 物件は綺麗に保つ (月1回以上の定期循環)
③ 必要事項のオーナーへの報告
④ 客付け

これらの業務をきちんと行ってくださる人を”良い管理担当者”と定義しています。

ではチャモが起用させて頂いている”良い管理担当者”とは、、、、、

ズバリ”超真面目で細かい方”です。

チャモの意見としては、一般的に管理業務は”女性”が向いている気がします。

飽くまで一般論ですが、”決められたことをしっかりやる””繰り返しやる”ことに男性は反抗したりします。
できる男性は少数です。

あとは賃貸人と話をした際に、うまくやれる方ですね。 クレームを受けた時の対応も非常に重要です。


結論として、管理担当者の見極めの際は、

① 可能であれば女性が有難い(=あまりいませんが。。。)

② 真面目で細かい方

③ 人当りがよく、コミュニケーション能力が高い人

を選びたいと思っています。


チャモの場合は、新規物件を取得したら10-20社くらいの管理会社候補と面談しますので、今後も続けていこうと思っています。

チャモ

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[ 2015/03/29 05:59 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)

【大家の戦略】 ”俺のフレンチ”から​考える不動産経営 part2

おはようございます。チャモです。

先日の続きです。

●俺のフレンチのビジネスモデル:
俺のフレンチは”回転率”を意識しており、
回転率を高くするため(集客の為)、 ”料理の差別化=集客”
を意識したビジネスモデルになっている事が理解できました。

どのビジネスでも収益の基本は下記で定義されています。

「売上」 - 「支出」 = 「利益」

俺のフレンチでは「売上= ①席数 × ②単価 ×③回転率」
の中で、回転率を意識した戦略を取っているという事ですね。

●不動産経営におけるビジネスモデル:

では不動産経営の場合の売上分析を行ってみます。
この辺は皆さんも感覚的には分かられていると思いますが、
常に意識する事でいろいろなアイデアが生まれる可能性が
広がると思っております。


=不動産売り上げの分解式=

不動産売上 =
①部屋数 × ② 家賃単価 × ③ 占有率(=1-空室率)

これを”俺の●●”のビジネスモデルと比べてみると、
①部屋数は多い方が良く、 これは①席数と同関係、
②家賃単価も単価と一緒、面白いことに③占有率(=1-空室率)は
異なっていますね。

ではこの異なっている部分に対し
どのような対応を其々取っているか考えてみます。

”俺の●●シリーズ”では回転率を上げるために、
「(a)集客を行う + (b)早く帰ってもらう工夫」
という一見相反する目的を達成しています。
回転率を上げるためには、
列を作ってまっていてもらうのが一番効率的です。
従い日々の集客が非常に重要です。
また(b)早く帰ってもらう工夫は、
システム化(立ち飲みの採用)という方法で対応しています。
この点はアイデア勝負の 部分ですね。

従い日々の重要度という観点では、

”集客の努力” > ”早くかえってもらう工夫”

と考えられ、店で働く人の視点は”集客”を重要視していると思います。

では不動産事業における回転率の低下(=占有率の上昇)は
どのようなキードライバーがあるのでしょうか。

これも二つに分けられ、

(a) ”集客を行う”が不動産の場合では、
「空室期間の最小化」に該当します。
(b) ”早く帰ってもらう”に相当するのは
「賃借人に長くいてもらう」です。

つまり、「空室期間の最小化」「賃借人に長くいてもらう工夫」が
両方とも重要になるわけです。

この2項目の関係ですが、一度満室にしてしまえば
日々行うべきは「賃借人に長くい てもらう」努力です。
退去がなければ空室対策も必要ありません。

【結論】
私が最近一番意識している点は、
「どのようにして現在の賃借人の満足度を最大化するか」
という点です。

今回の”俺のフレンチ”と”不動産業”の対比でもやはり
「賃借人に長くいてもらう」ということの
重要性を再認識できました。

大家の視点では、この賃借人の視点が見えづらく、
軽視する傾向があると感じています。
常に意識していないと忘れてしまいます。

今回改めて「物件を清潔に保つ」、
「壊れているものは即座に修理」、
「賃借人のお願い事項には可能な限り対応」という
日々の積み重ねを大事にしていこうと再決意しました。


[ 2014/03/30 09:00 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)

【大家の戦略】 管理会社選定時のこだ​わり

おはようございます。チャモです。

先日は管理会社選定時のリストを公開しました。
(おさらいですが、一番下に再述致します)


ここで戦略的に協調したいてんが
”家賃の入金管理はだれがやるべきか”という点です。

確かに20~30戸を超えてくるとかなり面倒になり、
”入金管理を管理会社に頼む方が効率的”
という方も非常に多いと思います。

ただ皆さんも含めて、賃貸管理をするうえで何が大事?でしょうか。

私は「キャッシュフローの最大化」を掲げております。

ではキャッシュフローの最大化とは何かというと、
ベースとする考え方は非常にシンプルで
「入金は出来るだけ早く、出金は出来るだけ遅く」だけです。
これは業務上売掛債権を有したりする場合にも有効です。


では不動産管理に当てはめると「入金=家賃」ですよね。

従い、”家賃は賃借人から直接オーナーの口座に入金”という体制が
キャッシュフロー経営となります。

また家賃の支払いフローが”賃借人⇒管理会社⇒オーナー”な場合、
管理会社が倒産した場合の回収が困難になるなど管理会社の
信用リスクをオーナーが引き受けていることになります。
(この重要性を気付いている人は、結構少ないのが私の印象です。)

敷金を管理会社に預けている方もおりますが、
この敷金の回収リスクもあるわけです。

この信用リスクというのは商売を行う上で不可避です。
当然賃貸契約を締結した場合は、
賃借人の信用リスクを受諾しており、
これを受諾できない場合は保証会社を起用して、
今度は保証会社野信用リスクを取るわけです。

私はサラリーマンを通じ、
この信用リスクの重要性は上司/先輩に叩き込まれましたので、
もうベースは「不要な信用リスクは受諾せず」となっております。
何か事故が起こった際のリスク金額はかなり大きく、
危険だからです。

従い、管理会社のリスクも出来るだけ避ける、
というのが基本方針となっています。

【結論】

結論としましては、
① キャッシュフロー経営
② 管理会社の信用リスク
という私のベースを踏まえると、結論は

● 入金は賃借人⇒オーナーと直接の流れをつくるべし
● 面倒でも入金確認は管理会社任せとせず、基本は自分でやるべし
● 入金管理を管理会社に任せる場合、オーナー口座を
  インターネット経由で確認させ入金管理を実行すべし
(※送金手続きができないようプロテクションを導入する必要あり)

になっております。

以上

=管理会社選定時の条件 (2014年3月時点)=

●契約条件:
管理費:家賃×3% *月1回の清掃料こみで提案
敷金:オーナー管理
家賃:オーナー口座への直接入金
家賃口座入金管理:オーナー
家賃催促:管理会社
月次報告:月1回の現場訪問+写真の送付
支払タイミング:3カ月に1度
管理契約解約:1ヶ月前の解約通知
更新について:
基本的に賃借人に対して更新料を要求しない方針
従い、更新に関しての作業は発生無し。この点をご理解頂く
但し、保証会社の関係で更新が必要な場合は0.5ヶ月分の支払い。

●募集条件:
【努力目標】
1) 入居者の退去が決まった場合、すぐにオーナーに連絡
2) 入居者退去後、原状回復作業を1週間以内に完了
3) 募集は退去日が決まってから開始。開始後、オーナーに連絡
4) 空室期間中は週に一度、(a)問い合わせ数、(b)内見数を報告
5) 広告料
6) リフォーム費用 *リフォーム業者見積もりの方針について確認
  ※中抜きは絶対にしない

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[ 2014/03/30 01:20 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)

【大家の戦略】 ”俺のフレンチ”から​考える不動産経営 part1

おはようございます。
チャモです。

最近私の家の近くに俺のフレンチ/イタリアンというお店ができました。

皆さんご存知ですか? 
お昼も夜も行列ができています。

また先日の雨の日さすがに「今日はいないだろー」と思ったら
この日も行列でした。
すごい人気ですね。

一度行ってみたかったのですが、
こないだ会社で半休を取った際、
ふらりと立ち寄ってみました。
なかなか変わった感じでしたが、
不動産経営との対比が面白かったので記事にしてみたいと思います。

●特徴分析:
もうすでに何冊も関連本が出ていたりしますが、
この俺の●●シリーズの特徴は”高級料理を安く出す”、
但し”立ち飲みスタイル”というものです。

① 高級料理を安く出す:
1流レストランで修業したシェフが出す料理を、
1流レストランの半額以下で 食べれるのがコンセプトです。
女性客もかなりいました。
(原価率が50-60%程度もある模様です)

② ドリンク代で儲けを出す:
高級料理を出すとやはり原価は上がると思います。
ただ高級料理店といってもドリンクの原価って大きく変わりませんよね?
ただ俺の●●シリーズでは、ドリンクの値段が意外に高かったです。
(また1ドリンク制をとっていました)

ここで利益を出しているのだなーと推測できる価格設定でした。

③ テーブルチャージあり:
立ち飲みにもかかわらず、
お通し的なテーブルチャージを請求されました。
これも単価を上げる事に影響していますね。

⇒①~③で一人あたりの単価はそんなに安くない事が判明致しました。
 単価を高く取れる事で利益率を高めているモデルですね。

④ 回転率を上げる:
立ち飲み中心ですので、そんなに長居はできません。
疲れてしまいます。。。

調べてみると通常の飲食店(=ある一定の高級店)では、

ランチタイム:1回転、
ディナータイム:1.5回転

程度らしいです。

ただ、俺の●●シリーズでは”3回転”が可能らしいです。
これは特筆すべきポイントです。

例えば席数が50で、客単価が\5,000円とした場合回転率で
売り上げを考えますと
回転率1回: 50×\5,000×1回転= \250,000
回転率3回: 50×\5,000×3回転= \750,000
と単純に3倍となります。

ではこれを不動産経営と比較するとどうなるのか?
このテーマで次回記事を書かせて頂きます。

以上
[ 2014/03/29 10:25 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)

【大家の戦略】 生活保護者をターゲッ​ト? part3

おはようございますチャモです。

今日は具体的に私が大家としてどのような方針で今後賃貸経営していくか
更に深堀してみたいと思います。

また私一人では不安だったので、横浜市の不動産会社を尋ねてアドバイスももらって
きましたので、その内容も踏まえて纏めさせて頂きたいと思います。

◎ターゲット数:
住宅扶助を受けている人数をおさらいします(都市部)。

(H23年度データ)
さいたま市:194,537人
千葉市:179,779人
東京都区部:2,166,194人
川崎市:344,504人
横浜市:734,957人
===============================
合計:3,618,971人

結構な人数がいますね。

◎ターゲットの属性:

これらの受給者がどのような属性の可能性があるかを分析してみました。大きくは7パターンくらいですかね。

① 高齢者
② 障害のある方
③ 特定疾患の方
④ ひとり親家庭の方
⑤ 子育て世帯の方
⑥ 児童福祉施設等を退所する方、退所した方
⑦ 生活扶助を受けている方


◎ 単価:

ではターゲットがどのくらい支払いができるか横浜市の場合でみてみましょう。

【単身世帯】
1)月収8.4万円以下の方の月額 → 53,700円を上限
2)月収8.4万円を超える方の月額 → 家賃額(53,700円を上限)-(月収-8.4万円)
【2人世帯】
1)月収17.2万円以下の方の月額 → 69,800円を上限
【3人以上世帯】
1)月収17.2万円以下の方の月額 → 69,800円を上限
2)月収17.2万円を超える方の月額 → 家賃額(69,800円を上限)-(月収-17.2万円)

※但し、敷金/礼金は支給なし

⇒これもみると1R/1Kの家ですと家賃は53,700円が上限、ファミリータイプですと69,800円が上限ですね。

 横浜市が住宅の貸主等の口座へ直接振り込みます

【貴重なアドバイス by街の不動産屋】

街の不動産屋に相談にのってもらい、アドバイスを頂きましたので、この点も共有致します。

①生活扶助/住宅扶助の受給理由の確認:

生活保護者と言った場合、大きく(a) 高齢者、(b)怪我をされて勤労が難しい人、(c) 精神疾患(うつ病等)の
方々が多いとの印象です。
この中で近隣住民と問題を起こす可能性があるのは、(c)精神疾患の方々。従いこれらの方の入居はあまりお勧めしない。
ただし、(a) 高齢者、(b)怪我をされて勤労が難しい人の方々は問題を起こすことは稀であるとの事。

②市からの家賃直接入金:

市とかけあうことで、市から大家に対し直接家賃を支払う処理が可能、との事。
こうすることで家賃滞納リスクを最小化できそうです。

一方リスクとしては、生活扶助が打ち切られた場合の滞納リスク。この点は賃貸借契約内で
なんらかの記述をしていく必要ありますね。
※今後の精査ポイント

③保証会社の利用

ありきたりですが、保証会社の利用が推奨されました。尚、属性が悪い方には市の事業として
「横浜市民間住宅あんしん入居事業」というものがあり、これは保証料が安いとの事(マーケットの30%程度)。

※横浜市民間住宅あんしん入居事業HP
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/minju/annyu/


いろいろと大家を保護する制度もあるようですね!!!


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[ 2014/03/25 09:19 ] ■物件管理 | TB(0) | CM(0)
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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