チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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【戦略/定量分析】 都内1Rの平均入居期​間

こんばんは。チャモです。

現在財務モデルをupdate中で、いろいろなインプットを
探しています。

今日は都内の1Rの平均入居期間を調べました。

●都内の1Rマンション平均入居期間

⇒ 3.47年


皆様どう感じますか?

経験則と比して短く感じますか?

私の印象は、まぁ使えそうな数字。
今後のトレンドは、この期間が若干長くなるのかなーというものです。

いずれにせよ、本を執筆するような方が自信を持って、
紹介している数字なので、何らかの根拠はあるでしょうから、
この数字を1つの基準として念頭に置くと良いと思いますので、
紹介させて頂きました。
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【戦略/定量分析】 空室率/家賃減少率の​設定

こんばんは。チャモです。

こないだ参加したセミナーで非常に良い統計分析を
行っていたので、この点の共有及び私の財務モデリングへの
反映方法を紹介したいと思います。

このセミナー主催の某不動産会社は、自社でデーターを
集めており、統計を取っているとの事でした。非常に
膨大なデーターにアクセスしており、信用できるとの
印象でした。

●東京都の空室率:

23区内: 10%強との事でした。

●東京都の家賃減価率:

23区内: 約1.5%/年
神奈川:  約1.8%/年

※一年で1.5%家賃が下落するという意味です。

●財務モデリングへの反映:

☆空室率☆:

方法は2種類あります。①自分の経験からの試算、
②地域の平均値を使用するというものです。

①経験値:
この場合、変数が2つあります
(a) 空室期間:自分の部屋の大体の空室期間(家賃発生しない期間)
(b) 入居期間:入居者の入居期間。

これら2つの変数から空室率を求めます。

(数式)
100- 入居期間(単位:月)×100 ÷ 入居期間 + 空室期間(単位:月)

(例) 自分の物件の平均空室期間:2ヶ月
   入居期間:2年 (24ヶ月)

→ 100- (24×100) / (24+2) = 7.69%


②地域の平均値

自分の客付能力、目安が無い方は、平均値を使用するのがお勧めです。


☆家賃減少率☆

これは平均値、経験値を使うしかないですが、かなり”えいや”で
決める必要ありますね。

私がよくやる方法は、新築の時の家賃と、築古家賃(底値)を
不動産業者に聞き、これを直線で補間し、減少率を計算しますね。

要は不動産業者のヒアリングを参考にしています。


この財務モデリング手法は結構こだわっていますので、
またまたご紹介します。

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プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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