チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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仲介との交渉術 (出禁を恐れてはいけません)

こんちにはチャモです。

物件を8回購入して、1回売却と合計9本の仲介契約を自己勘定で行い、
不動産業界の慣習、特徴も掴めてきました。

物件価格交渉も難しいですが、肌感覚としては仲介との条件交渉が、一番難易度が高いと感じています。
特に「仲介との仲介手数料の値引き交渉」です。

今日はこの仲介との手数料交渉の手法をご共有させてください。

① 交渉のタイミングが一番重要:

仲介手数料の交渉はタイミングが一番重要です。仲介側も仲介契約書をなかなか提示せず、「いきなり契約の場面で、媒介契約を提示受け、署名を求められる」という経験ございませんか?

チャモの場合は、半分くらいがこのケースに該当致します。

ではこのような場面に出くわした場合、どうしたらよいのか? チャモの答えは

”ラッキー” と心の中で呟く、です。

チャモの場合、そもそも初見の契約に署名などするわけがないので、このような行為を仲介がしてきた場合、即座に文句を言い、全ての書類を持ち帰ります。

この場面になったら、買主にとり仲介契約交渉の勝ちを意味します。持ち替えてしまえば、あとは時間との戦いです。

従い、仲介契約についての重要な点は、”相手が言うまで何も自分から交渉しない”というのが戦術と思っています。

② 契約は相対で行い、持ち回りは行わない (契約時は売主様とご対面)。

仲介との契約交渉を有利にするために一番重要な点は、”売主様も巻き込む”です。仲介にとり他社の介在は一番嫌なところで、売主様のまえでハードな交渉はできません。また売主様がいると(1) まずは売買契約の完了 ⇒ (2) 仲介の契約という流れです。
つまり仲介との契約をするタイミングでは、売買契約は有効になっており、仲介契約締結が売買契約の締結の必要条件から外れるのです。


上記2つが重要なことと思います。

あとは交渉ができるポイントです。ここも非常に重要で、チャモの場合は3点交渉します。

Point1: 仲介の手数料 (=金額)

これは頂いたサービスに比例して支払いします。大きくは(1) 値引き交渉、契約交渉を売主様と頑張って実施したかどうか、(2) 融資付けに貢献してくれたかどうか、が重要なポイントです。

チャモは頑張ってくれた時は、気持ちよく満額払い、価値が認められないときは、厳しい交渉を行います。


Point2: 支払いタイミング

仲介手数料の支払いタイミングは非常に重要です。 通常仲介は、半金を契約時、残り半分を決済時にと要求してきますが、
これは基本的に受諾不可です。

半金を契約時に支払うということは、前払いを行うということで、仲介会社に与信を与えるということにつながります。

避けるべく交渉しましょう。

理想は(1) 全額を決済時、これが文句を言われ難しい局面では、(2)融資特約期限の失効タイミング、が落とし所となります。


Point3: 相手側の違約解約、手付解約時の仲介手数料支払い義務

通常の契約では、違約解約/手付解約時でも仲介支払いを要求されます。この条件は交渉して外すことが重要です。

自分の違約解約、手付解約時の処理はかなり難易度の高い交渉となります。これは相手次第で交渉が成りたちません。



仲介との契約交渉に際しての心構えはこんなところです。 あと細かい点としては、「仲介との交渉は夜に行うことも重要です。あとは「条件の決定権がだれにあるのか」も見極めて交渉を行う必要ありますね。


ちなみにチャモの戦歴は下記の通りです。

【戦歴】

1棟目: 惨敗 (⇒満額支払い ⇒ なぜか出禁)

2棟目: Win-Winな合意 (⇒ 50%の値引き獲得+支払い決済時 ⇒ 友好関係あり)

3棟目: Win-Winな合意 (⇒ 10%の値引き獲得+支払い決済時 ⇒ 友好関係なし)

4棟目: Win-Winな合意 (⇒ 60%の値引き獲得+支払い決済時 ⇒ 友好関係あり)

5棟目: 未合意 (⇒ 決済完了後も仲介契約の交渉中/仲介何もしなかったので70%値引きで交渉中 ⇒ 確実に出禁)

6棟目: Win-Winな合意 (⇒ 30%の値引き獲得+支払い決済時 ⇒ 友好関係あり)

7棟目: 交渉決裂⇒チャモ妥協 (⇒ 満額の支払い+半金融資特約終了時+半金決済時 ⇒ 多分出禁)

8棟目: Win-Winな合意 (⇒ 満額の支払い+ 支払い決済時 ⇒ 友好関係あり)


結果としては3/8で出禁となっています、笑。

まぁ失敗を繰り返しながら、 有効的な交渉術を編み出している現状です!


以上
















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【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part2


こんばんはチャモです。

今日は昨日の続きで"ROA vs ROE"を不動産投資で考えてみます。

まず物件検討に際して出てくる用語である、”この物件は利回り10%”というのは、ROAを示しています。
購入金額(=Asset))に対する家賃収入(Return)です。

我々が新規を追い求める際には、利回りは非常に重要ですよね。 つまりROAは投資判断をする際に第一基準となるものです。


では不動産においてROEの分母となるEquityとは何かというと、”投資に際しての自己資金”になります。

つまり例えば自己資金1,000万円投入して、家賃収入が1,000万確保できる、という感じです。


簡潔に表現するなら不動産においてのROEの向上とは

ROE向上 = ”少ない自己資金での購入”



となるわけです。

この指標は

① 自己資金が少ない人

② 今後規模拡大をするために自己資金を温存したい人

にとって非常に重要です。

ただROEの最大化 or 向上を狙う場合、負債額が多くなり、リスクが高い状況となってしまいます。

”安定的な収益を上げたい”、”沢山の現金を保有しており、現金の現物化をしたい”という方にとっては関係ない指標となってくるわけです。


チャモの私見(=結論)としては

● ROA ⇒ 絶対的指標であり、不動産投資家にとり欠かせないもの 


● ROE ⇒ 個人の状況、リスク耐性に合わせてコントロールすべき指標

という感じです。


この大方針をチャモのケースにあてはめ個別論を展開させて頂くと、第一に優先する指標はROEで

● ROE:

まだまだ資産拡大したい局面であり自己資金は可能な限り温存したい段階 ↓

温存できる物件 = オーバーローン/フルローンが可能な物件のみを購入するという方針

⇒ つまりROEは最大化が必要



● ROA

フルローン/オーバーローンが前提であり資産=負債となる 

→ チャモの現在の負債調達コスト(=金利)は1~2%しか確保できない状況

→ 融資期間にもよるがROA 8% 以上でない物件は、キャッシュフローが回らない

⇒ 利回り8%以上が検討対象


となりました。


今回の現状把握結果を踏まえ、今後の新規物件検索に活用していきます!!!


追伸: 都心では最近このような物件ないから、当面買えそうもないことがわかり落ち込みました。。。。。
















[ 2015/08/04 19:06 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)

【投資の戦略】 ROE vs ROA - どちらが大事? part1


こんちにはチャモです。

今日は久しぶりに一人で珈琲をゆっくり飲む時間ができたので自分の投資スタンスを見直しております。

その中で一つのテーマとしてあるのが、"ROA vs ROE"です。

最近日本では、日本版スチュワードシップ・コード*が2014年2月に制定されました。
※日本語訳としては「“責任ある機関投資家”の諸原則」です。機関投資家が意識する原則みたいなもの。


これらの動きの中、株式投資先選定を見る時の重要指標としてROEが注目されております。

日本では会社のROAが1つの指標として注目されていた訳ですが、ここにROEが加わった訳です。
さてここで用語の確認ですが、

ROA = Return on Asset = 利益 / 総資産

⇒ つまり”自己資金+負債 = 総資産” ですので、「全ての資金(自己資金+借入を使って、いくら儲かっているの?」という指標という訳です。

ROE = Return on Equity = 利益 / 自己資本

⇒ ROAでは分母が"自己資本+負債”でしたが、この負債が無視されています。つまり「自分のお金に対して、いくら儲かっているの?」という指標な訳です。


どちらも営業利益は一緒になりますので、大きく異なってくるのは

「財務レバレッジを活用しているかどうか? (負債の活用)」 となるわけです。


例えば、営業利益を毎年10億計上する会社があるとします。この会社が負債ゼロな場合、10億丸々が株主に帰属することとなります。ただ負債のレバレッジが効いていません。

負債をすることにより、利益が2倍になれば、金利コストを控除しても株主帰属利益が15億になるとします。

負債をすることで、利益の拡大が図れるならば活用して、株主帰属利益の最大化を図る
⇒これがROEの向上の一例となります。

またその他の方法として、利益はもう伸びない場合、運転資金を借入でまかない(例えば10億の利益をだすために3億円の運転資金が必要)、運転資金分の現金を株主に還流するというのもその他のROE向上の方策です。

ROAだけではなく、ROEも考慮すべき、という点を国が指摘し始めたわけです。

では不動産投資の場合、どう考えたらよいのか? について考察してみます。


今日は疲れたので、また明日!











[ 2015/08/02 18:45 ] ■物件購入戦略 | TB(0) | CM(0)

【戦略/定量分析】 都内1Rの平均入居期​間

こんばんは。チャモです。

現在財務モデルをupdate中で、いろいろなインプットを
探しています。

今日は都内の1Rの平均入居期間を調べました。

●都内の1Rマンション平均入居期間

⇒ 3.47年


皆様どう感じますか?

経験則と比して短く感じますか?

私の印象は、まぁ使えそうな数字。
今後のトレンドは、この期間が若干長くなるのかなーというものです。

いずれにせよ、本を執筆するような方が自信を持って、
紹介している数字なので、何らかの根拠はあるでしょうから、
この数字を1つの基準として念頭に置くと良いと思いますので、
紹介させて頂きました。

【戦略/定量分析】 空室率/家賃減少率の​設定

こんばんは。チャモです。

こないだ参加したセミナーで非常に良い統計分析を
行っていたので、この点の共有及び私の財務モデリングへの
反映方法を紹介したいと思います。

このセミナー主催の某不動産会社は、自社でデーターを
集めており、統計を取っているとの事でした。非常に
膨大なデーターにアクセスしており、信用できるとの
印象でした。

●東京都の空室率:

23区内: 10%強との事でした。

●東京都の家賃減価率:

23区内: 約1.5%/年
神奈川:  約1.8%/年

※一年で1.5%家賃が下落するという意味です。

●財務モデリングへの反映:

☆空室率☆:

方法は2種類あります。①自分の経験からの試算、
②地域の平均値を使用するというものです。

①経験値:
この場合、変数が2つあります
(a) 空室期間:自分の部屋の大体の空室期間(家賃発生しない期間)
(b) 入居期間:入居者の入居期間。

これら2つの変数から空室率を求めます。

(数式)
100- 入居期間(単位:月)×100 ÷ 入居期間 + 空室期間(単位:月)

(例) 自分の物件の平均空室期間:2ヶ月
   入居期間:2年 (24ヶ月)

→ 100- (24×100) / (24+2) = 7.69%


②地域の平均値

自分の客付能力、目安が無い方は、平均値を使用するのがお勧めです。


☆家賃減少率☆

これは平均値、経験値を使うしかないですが、かなり”えいや”で
決める必要ありますね。

私がよくやる方法は、新築の時の家賃と、築古家賃(底値)を
不動産業者に聞き、これを直線で補間し、減少率を計算しますね。

要は不動産業者のヒアリングを参考にしています。


この財務モデリング手法は結構こだわっていますので、
またまたご紹介します。

ランキングに参加してみました!応援宜しくお願いします♪

プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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