チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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[税務2014] ① 時計は費用計上できる? 確定申告


今年はふるさと納税を見送ったチャモです。

さて皆様は確定申告どのように行っておりますか?
税理士の先生に任せておりますか? それとも自分で?

私の場合は税理士を起用しております。

税理士とは毎年2,3点で見解がわかれ、判例を調べたりして税務ポジション確立に向けて議論を行っております。
今年の議論になったので、皆様とご共有します。

① 時計は費用処理可能かどうか?
【チャモ主張】
不動産仲介と交渉する過程で、”物件が買える”ということを証明し続け、不動産仲介に”お金を持っている+融資が可能”という印象を初対面でも与える必要あり。
仲介業者に初対面でどのように判断するか聞いたところ、その一つの要素として”時計”というコメントあり。
このアンケート結果を受け、
チャモは「”時計”は不動産購入交渉の上重要アイテムと認識し、時計は経費処理に該当する」と主張。

【税理士主張】
不動産で必要な点は証明できる場合、経費算入は個人の場合は可能。ただし100%の経費算入は不可であり、個人使用と業務使用の従事比率に応じる按分をすべき。ただし、法人の場合や役員給与とみなされる故、絶対に不可。

このような議論がなされ、事例を照会した結果、

【結論】
従事比率(チャモの場合は約30%)を経費処理。

ただし注意が必要で、「中小企業の少額減価償却資産(30万円以下)に該当しない場合、償却性資産として確定申告に個別記入する必要あり、”時計”と明記されるのは好ましくなく、30万円以下の費用とするのが望ましい」との結論になりました。

あくまでチャモの事例であり、これが正しいかは当然各自の自己責任でお願いしますね。




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【税務】Q&A(5) :法人と個人での違い​-不動産取得税

こんばんは、チャモです。


最近勉強していて気になった点がございましたので、
税理士に質問してみましたので、共有させて頂きます。
今回で最後で、今後は質問した際に適宜アップ致します!


【質問】

不動産取得税の処理方法が個人と法人で違うという話を
聞いたのですが???


【回答】

不動産取得税のみならず登記費用も含めて処理が異なっている。



法人の場合: 資産計上or 経費処理の任意選択が可能

個人の場合: 経費処理のみ

これは国税のタックスアンサーにも記載あり。


【チャモ所感】



知らなかったので勉強になりました。
差があることは理解しておかないと不味いですね。

ここで一旦Q&Aは終しまいです。



今後の物件取得に際しては法人化を検討していますので、

時間がある際に法人化のノウハウを共有させて頂きます。

(※勉強中で少し時間がかかるかもしれません。。。

途中経過も併せて報告しますね。)

【税務】Q&A(4)​:減価償却開始時期-​新築物件購入時

こんちにはチャモです。


最近は私が悩んだ税務上のポイントを紹介させて頂いておりますが、
続きです。今回は確定申告の際に生じた疑問です。

確定申告の際、赤字額を少しでも減らしたくて、
どこか調整可能な項目は無いか、
任意規定の部分を必死に検討していた際、
減価償却の開始時期につき、
議論になりましたのでそのご紹介です。


Q&A方式で行います。

【質問】



減価償却開始をできるだけ遅くしたい。
少しでも少なくしたいが可能か? 
例えば日数按分等。




【回答】 


難しい。

減価償却は“事業の用に供した”月より償却を開始する必要ある故。



【チャモの場合】

あっさり断れました。

例えば、4/28に取得した場合、日数按分すると4月の
減価償却は少なくなります。これを私は目指したのですが、
28日でも、30日でも事業の用に供した日から減価償却を
開始しないと駄目らしいです。

つまり4月は1ヶ月分の減価償却を計上する必要があるわけです。
細かい点ですが、キャッシュフローに影響あるので真剣に交渉したのですが
無理でした。。。。

【税務】Q&A【税務】Q&A(3) : 青色申告 + 不動産所得の赤字



こんちにはチャモです。


先日から私が初めて物件購入した際に悩んだ税務上のポイントを
紹介させて頂いております。。

今日は私に起こった特殊な事例のご紹介です。
まずは何が起こったかをご説明いたします。

●私の場合(前提):

・青色申告を申請しました。

・不動産所得が初年度赤字となる見込みでした。

・給与所得ありです。

・融資を受けており、金利支払いの大部分が土地取得に関わるものでした。


通常不動産所得が赤字ですと給与所得との合算が可能となります。

しかしながら、給与所得と合算するにはまず土地取得に係る金利部分の
損金処理の否認をする必要がございます。

従い、この否認した土地取得にかかった金利部分の損金性を、翌期以降への
繰り越しを目指し、質問致しました。



【質問】

・初年度の不動産所得の赤字に際し、金利分は給与との損益通算ができないと

理解しますが、その金利の繰り延べ処理の方法をご教示下さい。

・つまり土地に関わる金利負担は給与所得との合算は認められていないとの事で、

 この金利分は翌年への繰り越しとなるのかどうかという処理を教えて下さい。



【回答】 

土地にかかる金利相当部分については繰延の対象とはなりません。

※非常にシンプルな税理士回答でした。。。。。 撃沈です。



【チャモの場合】



従い今回私が今回の確定申告で取った方法は、可能な限り開業費/創業費に振り、
繰延資産として扱い、給与所得のマイナスの合算は行いませんでした。


結構税金関係は苦労したので、まだまだ続きます。

次回お楽しみに。

【税務】Q&A(2) : 不動産取得費用の処理​方法

こんちにはチャモです。

先日から私が初めて物件購入した際に悩んだ税務上のポイントを
紹介させて頂いております。。

今日は不動産取得時の費用の処理方法(固定資産 or 必要経費)

ついてです。



税務に詳しくない方への補足ですが、固定資産or必要経費の意味は
下記の通りです。

固定資産に計上:固定資産の耐用年数に応じて税務償却を行う

必要経費:取得時に一括処理



今日も&A方式で行います。
尚、紹介する回答は税理士より説明受けたものですが、妥当性につき
当方責任持てませんので、この点ご留意ください。

【質問】

仲介手数料、不動産取得税、ローン手数料等各種税金あるが
処理が不明。是非教えてほしい。?




【回答】 

それぞれの項目についての処理は下記の通りです。



① 物件購入代金:土地と建物に按分(※按分方法は前回記事参照)



② 土地:固定資産計上。償却を実施せず。



③ 建物:固定資産計上。耐用年数で償却。



④ 仲介手数料:土地と建物に按分(付加)。土地/建物の取得額が増える要素。



⑤ 融資手数料:必要経費(一括処理)



⑥ 不動産取得税:必要経費(一括処理) –個人の場合



⑦ 登録免許税:必要経費(一括処理) –個人の場合



⑧ 契約書印紙代:必要経費(一括処理)



⑨ 司法書士費用:必要経費(一括処理)



⑩ 開業以前の経費:開業費として繰延資産計上

 


【チャモの場合】

ここで難しかったのは、開業以前の経費が繰延資産として計上される
ところですね。


上記の通り大部分が必要経費(一括処理)となりますね。

これが開業初年度は赤字となる人が多いというものです。

ただ私の場合は、運良く一年目から黒字でしたのでいろいろ努力しました。
この点はいつかご紹介したいと思います。

結構税金関係は苦労したので、まだまだ続きます。



次回お楽しみに。
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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