チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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最強なファイナンスは?

こんにちはチャモです。


最近不動産頑張っているとお伝え致しましたが、実は新築案件を進めております。 この完成が来年2月になり、この準備で大変忙しいです。

この案件はチャモにとり巨額投資となり、また新築である点より銀行融資の積算評価は当然融資額割れとなることより、暫くは借り入れが難しくなりそうです。

遂に通常のアパートローン(フルローンを想定)が、S銀行以外からは難しくなります。

したがい遂に最強のファイナンスNo1 + No2と使う段階となりそうです。


この最強なファイナンスとは、なにかというと


● No1ファイナンス

⇒ フラット35です。
  

  これアパートローンは借入いくらあっても関係ないみたいです。 またニートでも4,000万円まで貸してくれます。

  国が債権を買い取る買取型なので民間銀行はただの窓口で、これ営業かなり強く行っております。

  使わないわけには行かないですね。


● No2 ファイナンス

⇒ 日本政策金融公庫


   枠が限られ実質的には3,000万円程度の物件しか難しいですが、10-15年固定でここも貸してくれます。
   
   金利も固定で抑えられ、良いです。



チャモの戦略ですが、今後は

① 住宅ローンで チャモ:1棟 + 妻:1棟を購入 ⇒ 区分マンション (インフレ対策)

② 公庫での借入: チャモ1棟 + 妻:1棟  ⇒ 築古 / 土地値 / 利回り15%以上の地方を購入


をベースにしようと思っています。





  






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日経新聞のファイナンシャルタイムズ買収



こんにちはチャモです。

閑話休題ということで久しぶりにM&Aネタ


日経新聞がファイナンシャルタイムズの買収を発表しました。

ファイナンシャルタイムズといえば欧州ではビジネスマンの大多数が読む情報誌。これを日経が買収するとは非常に驚きですね。

FAは、ゴールドマン/JPが売り側、買側はロスチャイルドだったみたいです。 日本でロスチャイルドが強いFAという印象なかったのですが、強いのですね。

ただ買収額は営業利益の35倍らしいです。。。。

不動産で考えると”賃貸収入から運営費を引いた利益”の35倍で、不動産を購入するというもの。

まぁ不動産とは違い賃貸収入が大きく上昇する可能性はあるのが、大きなちがいですね。



=引用=

Pearson to sell FT Group to Nikkei Inc.

July 23, 2015



Pearson is today announcing that it has agreed the sale of FT Group to Nikkei Inc. for a gross consideration of £844 million, payable in cash.

Financial Times is one of the world’s leading news organisations, recognised for its authority, integrity and accuracy. It includes the FT newspaper, FT.com, How to Spend It, FT Labs, FTChinese, the Confidentials and Financial Publishing (including The Banker, Investors Chronicle, MandateWire, Money-Media, Medley Global Advisors and more). At the FT, total circulation across print and digital rose more than 30% over the last five years to 737,000, with digital circulation growing to represent 70% of the total, from 24%, and mobile driving almost half of all traffic. Content and services now account for the majority of revenues.

In 2014, FT Group contributed £334m of sales and £24m of adjusted operating income to Pearson. At 30 June 2015, FT Group had gross assets of approximately £250m. The agreement does not include FT Group’s London property at One Southwark Bridge and Pearson’s 50% stake in The Economist Group. The transaction is subject to a number of regulatory approvals and is expected to close during the fourth quarter of 2015.

A contribution will be made to the Pearson group pension plan following closing of the transaction, expected to be around £90m. In addition, Pearson has committed to fund the pension plan to self-sufficiency in the near term. Most of the proceeds from the disposal will be subject to UK Substantial Shareholder Exemption taxation relief but Pearson expects to pay tax on disposal of approximately £60 million. The balance of the proceeds will be used by Pearson for general corporate purposes and investment in its global education strategy.

John Fallon, Pearson’s chief executive, said:

“Pearson has been a proud proprietor of the FT for nearly 60 years. But we’ve reached an inflection point in media, driven by the explosive growth of mobile and social. In this new environment, the best way to ensure the FT’s journalistic and commercial success is for it to be part of a global, digital news company.

Pearson will now be 100% focused on our global education strategy. The world of education is changing profoundly and we see huge opportunity to grow our business through increasing access to high quality education globally.

Nikkei has a long and distinguished track record of quality, impartiality and reliability in its journalism and global viewpoint. The Board and I are confident that the FT will continue to flourish under Nikkei’s ownership”.

Read a blog post by John Fallon about the FT sale.

Tsuneo Kita, Chairman and Group CEO of Nikkei, said:

“I am extremely proud of teaming up with the Financial Times, one of the most prestigious news organizations in the world. Our motto of providing high-quality reporting on economic and other news, while maintaining fairness and impartiality, is very close to that of the FT. We share the same journalistic values. Together, we will strive to contribute to the development of the global economy.”

Evercore, Goldman Sachs and J.P. Morgan Cazenove acted as financial adviser to Pearson on this transaction.

Rothschild Group acted as financial advisers to Nikkei on this transaction.
FT買収額Wポストの5倍、営業利益の35倍-株価評価反映せず
2015/07/24 09:17 JST



  (ブルームバーグ):英紙フィナンシャル・タイムズ(FT)を発行するフィナンシャル・タイムズ・グループ(FTグループ)を日本経済新聞社に売却することで合意した英ピアソン の株主は、2013年の米紙ワシントン・ポストの身売りと比べ、はるかに有利な条件で契約を交わしたようだ。

教育事業を手掛けるピアソンは、FT発行部門を日経に8億4400万ポンド(約1600億円)で売却することで合意。世界的に影響力のある主要紙の経営母体が交代するのは、インターネット通販の米アマゾン・ドット・コムの創業者で資産家のジェフ・ベゾス氏が、ワシントン・ポスト紙を2年前に2億5000万ドル(現在の為替レートで約310億円)で買収して以来となる。

ワシントン・ポストには、米紙ニューヨーク・タイムズ のバリュエーション(株価評価)が見劣りするほどの値段が付いたが、FTグループはそのいずれも上回っている。FTグループとワシントン・ポストとの正確な比較は難しいが、買収条件を並べて見るとFTが全体として群を抜いている。

日経がFTグループの企業価値を2014年の売上高の約2.5倍と評価しているのに対し、ワシントン・ポストは売上高を60%下回る価格でベゾス氏に売却された。FTの買収額は調整後の営業利益の35倍に達するが、ベゾス氏が支払ったのは、EBITDA(利払い・ 税金・減価償却・償却控除前利益)の17倍にすぎない。

ブルームバーグ・インテリジェンスのアナリスト、ポール・スウィーニー氏は電話インタビューで、「この価格にはバリュエーションの裏付けが全くない。これらの知名度の高い資産に一部の買い手が付けるフランチャイズバリュー(のれん代)を反映しているにすぎない」と指摘した。

原題:FT Valuation Is Leaps and Bounds Above Washington Post: Real M&A(抜粋)

リファイナンス - 目指せCF100万円

こんばんはチャモです。

ついに CF 80 を超え、CF 100という当初設定した目標が射程圏内に入ってきております。

あとはこの目標をどう達成するかという方法論を考える毎日が続いています。
(これは結構楽しい作業です!)

拡大路線(=物件追加購入なし)で達成するために考えているのは、①リファイナンス、② 期前返済を想定しております。

チャモの場合は、まだ拡大戦略をベースにしているので、現金がなくなる②期前返済はあまり好ましくなく、いまは①リファイナンスをベース戦略として検討したいと思っております。

【リファイナンスに向けて】

築古+木造を主流とするチャモの場合、融資可能銀行がかなり限られるのが悲しいところ。何か良い銀行ございませんでしょうか? 

チャモが把握している金融機関は、

オリックス銀行
静岡銀行
東京都民銀行
群馬銀行
東日本銀行
日本政策金融公庫

です。

”金融機関には紹介で行け”のが大事であり、大手仲介会社にお願いし担当者様の連絡先をゲットしました!

これから1ヵ月程かげてゆっくりリファイナンスの可能性を模索します。


チャモ
[ 2015/03/25 19:36 ] ■チャモの徒然 | TB(0) | CM(0)

サラリーマン大家は疲れますね。。。。


こんばんはチャモです。

まだまだブログ更新中です。 あと1週間持てば御の字かな。。。

さて、本日のタイトルは、、、、愚痴です。

世の中のサラリーマン大家さんって疲れてないのでしょうか?

チャモの場合、現在は”事業拡大期”です。

つまり

① 不動産管理 - 現在3棟

② 新規投資の検討

と同時に行わないといけません。 また②新規投資の検討ですが、

A) 土地からの仕入れ ⇒ 新築建設

B) 中古投資

と両建てで模索しています。

これらに加え、3月は③確定申告、という年一回の義務もあったのでかなり疲れてしまいました。。。。


皆さんはどうやってストレス解消してるのでしょうか?


もうチャモはストレス溜まりまくりです。。。






[ 2015/03/17 23:13 ] ■チャモの徒然 | TB(0) | CM(0)

【セミナー報告】新築アパートの工夫

こんばんわ、チャモです。

たった今、本日のセミナー参加+物件視察という不動産DAYを終えました。

●セミナー報告:

今日勉強になったポイントは大きく2点です。

① 3Dでの部屋アレンジ ⇒基礎高を利用した半地下

セミナーでは、新築アパートの物件見学を実施。最新のアパートは立体的で、1Fでは基礎部分の高さを利用して半地下をつくり、そこで延床面積を稼いでおりました。

すごいですね。これは使えるテクニックです。

② オートロック+キッチン価格

オートロックを設置した場合、建蔽率に参入すると思い込んでいましたが、玄関部分の上に隙間を作り、完全に密封しなかったら建蔽率参入を防げるらしいです。すべての自治体で可能な方法ではないですが、かなり使えそうでした。

キッチンですが2口コンロの1K用のキッチン。業者価格を聞いたところ、16万円だそうです。
暗記しておきます。

お風呂の特徴はアクセントタイルを使用していました。お風呂に色。。。自分が立てた場合どうするか悩みどころです。。。


あとは価格。業者価格は、工務店<中小業者<大手ハウスメーカーらしいです。

この中小業者は1K(20-25m2 /軽量鉄鋼)の1部屋価格が450~500万円とのことでした。

私の新築をプランニングする際の目標値が1部屋400万円以下ですので、もう少し工夫が必要そうです。

今度一度工務店に話を聞きにいってみようと思っています。


プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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