チャモ夫妻のサラリーマン不動産投資!サラリーマン大家の月100万円副業

サラリーマン不動産投資として5棟+2区分を保有。借金額は6億円を超えました。 1都3県に不動産を保有する1都3県オーナーです。
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2016年1-2月の近況報告


お久しぶりです。チャモです。

最近は結構勢力的に活動していました。またマイナス金利の影響からか、全く物件が買えなさそうな状況になってきましたね(申し込みを入れる回数が激減しました)。

最近の動向をシェアいたします。

① 今月の頭に9号物件の決済完了:

どうにか決済まで辿り着きました。今回もオーバーローンができ、手元資金も残すことができました。現在は空室部分のリフォームを実施中です。
リフォームについてはファミリー物件である点、築古である点を踏まえ、可能な限り安く仕上げる方向性で頑張ってみました。

② 5号物件: 新築RCプロジェクトの進捗:

予定より700万円も建築費用が高騰しかなり参りましたが、建築開始致しました。外壁のデザインを決めることができました。

なんとRC杉板型枠の活用を決断です!

凄い格好良いのですが、建築コストが15,000/m2上昇です(通常5,000/m2⇒20,000/m2というイメージ)。

総額で3億弱のプロジェクトで失敗が許されないので、引き続き頑張っていこうと思います。


③ 6号物件:

3月末に竣工です。来週に最後の外壁/外構打ち合わせで完了です。
内覧が3月上旬からできるみたいで、明日管理会社を選定し、募集を開始予定です。

④ 7号物件:

区分マンションですが、漸く賃貸に出せました。申し込みが殺到し、新規募集開始3日で、3件の申し込みが入り、1週間で決まりました。良かったです。

この賃借人が定借期間を満了してくれれば、と淡い期待を持っています。

⑤ その他:

・12月末に1名退去した3号物件ですが、2月に入居がスタートしました。1ヵ月のフリーレント付けたので賃料収入は入りませんが、稼働物件は満室に戻りました。

・抱えている訴訟案件ですが、訴訟がなかなかスタートしません。ぼけている弁護士/仲介でもう黙って放っておくという方針ですw


いろいろあった1-2月ですが、どうにか第9号物件の決済を終えたことが良かった点です。

ただ2月は”買える”といわれ、契約直前となった物件を掻っ攫われました。。。。。。
この精神的ダメージを未だ引きずっております。


ちゃも















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[ 2016/02/27 18:25 ] 未分類 | TB(0) | CM(0)

【9号物件】 金消契約締結


ご無沙汰しておりますチャモです。

先週漸く地銀さんと金消契約を締結でき、来週決済予定となりました。

ここまでの作業としては、①法人の設立、②リノベーションプランの策定、③除草作業の手配準備を行って参りました。

やはり築古物件の場合、若干の手直しが必要となることから売買契約締結から決済までの間にやることが沢山あります。


また融資条件ですが、3度交渉を行った結果、築27年の物件に対して非常に良い条件がとれました。

【条件】
金利: 1.6% - 変動金利
期間:30年
返済猶予:4ヵ月

残念ながら固定金利まで獲得できませんでしたが、かなりの好条件と捉えています。


来週の決済までにまだやることあり、今日も今から頑張って業務にあたろうと思います。

チャモ

PS: また欲しい物件がでてきて、融資打診を開始しました。規模はまぁまぁ大きくどうなるかわかりませんが、進捗ご報告いたします。




【9号物件】 契約完了 - 6,000万円弱の値引獲得

こんちにはチャモです。


遂に9号物件の契約まで辿り着けました。

業者からの横やり、他買い付けの受領等のすったもんだがありましたが、
よかったです!
(買いあがりをした業者には、腹が立ちました。。。。)

ただこれから1ヵ月が勝負です。

① 銀行の融資確定

② リフォームプランの策定

③ 清掃業者の選定

④ 駐車場の整備

⑤ ゴミ捨て場の設置等

行うべき事項が多々ありますが、抜かりなく1ヵ月で片を付けたいと思います!


今回は過去最高の鬼指値が通りました。

6,000万弱の減額獲得で、割引率も40%強でした。

この辺の交渉を纏めるのがチャモの強みと自己認識しており、今後も同種な
案件での再現性を目指して、頑張りたいと思います!!!


チャモ


【第9号物件】 購入するかも。。。。

お久しぶりです、チャモです。

最近は同時へこうしている2棟の問題解決に奔走し、購入した区分マンションのリフォーム案/金額交渉で忙しかったのですが、ここにきて今年2月より指値交渉をしていた物件で動きがでてきました。

購入できそうで、金額が纏まってしまいました!

詳細は伏せますが、約45% offとなるような奇跡の指値が通りました。また融資の内諾も取れ条件も非常い良いです。。。

ただ問題は物件数が多くなってきたこと、新築物件を推進していることで、かなり業務量が増えており、正直すべてをハンドルできる自信がなくなっています。
(訴訟も控えていますし、笑)

あと、横やりもかなり入っているらしく、無事今週の契約まで辿り着けるか不透明感がでてきましたが、まぁ契約できたらラッキーと思い、吉報を待ちたいと思います。

チャモ



はじめての訴訟突入か!?  - 仲介手数料で大揉め


お久しぶりです、チャモです。

今日はチャモが初めての訴訟に発展しそうな危機に直面しておりますので、この状況を共有させて頂きます。

実は、契約および決済に至ったある案件で、仲介手数料の支払いが完了しておりません。

なぜかというと仲介手数料に納得が言ってなく、先方は法律で認められた上限を主張しており、チャモはかなり下の金額を要請しております。

まぁ背景としてはこの仲介会社のサービスがひどかったのですが、先方より内容証明を受領しました。内容としては

① 弁護士を代理人に指名した。

② 金を払え

です、笑。


個人として初めての訴訟に発展する可能性のある事例でドキドキしております。。。。。。。。。。


今回の事例では協議での解決を頑張りますが、多分無理なので仲裁に発展するのではとおもっています。

所詮、刑事訴訟になるような案件でなく、民事で両者の合意のもと解決を図る類の話、と腹も決まりました。


先方の代理人をググったところ、”懲戒請求を受けたことのある悪徳弁護士”みたいです、笑。


どういう話に展開するのか想像もつきません。

面倒なので弁護士を起用せずに、自分一人で乗り切って見ようと思います!!!


また進捗報告いたします。

チャモ

[ 2015/12/08 23:26 ] 未分類 | TB(0) | CM(1)
プロフィール

ping

Author:ping
チャモ:
昼間はサラリーマンファンドマネージャーとして2,000億円のグローバル投資業務を行いながら、夜間は6億円の不動産投資管理を行う30代前半。

得意技:
鬼指値+超絶オーバーローン+借換交渉

リリコ:
キャリアウーマンの30代前半。転職を繰り返し、不動産管理会社/新築マンション区分/外資ファンドでの業務を経験。宅地建物取引主任者を保有。夢はハワイ移住。

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